房地產(chǎn)調(diào)控目前已經(jīng)走到十字路口

隨著樓市回暖跡象現(xiàn)象，近期以來(lái)有關(guān)調(diào)控放松的傳言很多，其中包括了“央行特急文件調(diào)整利率及其涉及房貸利率”和“銀監(jiān)會(huì)降低了個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重”等。日前，央行及銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)對(duì)上述傳言進(jìn)行了澄清。

央行：“央行特急文件調(diào)整利率及其涉及房貸利率”系誤解

6月14日，央行新聞發(fā)言人在接受媒體采訪時(shí)表示，央行文件是要明確對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限不再進(jìn)一步放寬，此次仍保持基準(zhǔn)利率0.7倍不變。

“中央銀行和監(jiān)管部門對(duì)個(gè)人住房貸款一直實(shí)施有效的政策引導(dǎo)和審慎性監(jiān)管。”該發(fā)言人說(shuō)，個(gè)別媒體稱“央行特急文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折”，有意曲解央行政策意圖，有市場(chǎng)炒作之嫌。

據(jù)上述發(fā)言人介紹，銀發(fā)(2012)142號(hào)文的內(nèi)容是下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率和調(diào)整利率浮動(dòng)區(qū)間，央行調(diào)整利率、次日生效，歷來(lái)都向銀行系統(tǒng)發(fā)一特急文件予以說(shuō)明，以保證商業(yè)銀行必須在政策當(dāng)晚完成全行計(jì)息系統(tǒng)調(diào)整，次日可按調(diào)整后利率正常營(yíng)業(yè)。

文中提到“個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”，是要明確在允許金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限放寬至基準(zhǔn)利率0.8倍的同時(shí)，對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限不再進(jìn)一步放寬，此次仍保持基準(zhǔn)利率的0.7倍不變。

銀監(jiān)會(huì)：個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重并未調(diào)整

針對(duì)近日有媒體稱“銀監(jiān)會(huì)降低了個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重”一事，銀監(jiān)會(huì)14日發(fā)布聲明，稱有關(guān)媒體報(bào)道“純屬誤解”，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50%，未做任何調(diào)整。

銀監(jiān)會(huì)聲明稱，本月8日發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》明確個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50%，與現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)定相一致，未做任何調(diào)整。

2011年8月，銀監(jiān)會(huì)公布《管理辦法》征求意見稿時(shí)，曾提出對(duì)個(gè)人住房抵押貸款區(qū)分首套房和第二套房給予差別風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，用于購(gòu)買首套房的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為45%，用于購(gòu)買第二套房的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為60%。

銀監(jiān)會(huì)最新公布的《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》，取消了此前征求意見稿中區(qū)別劃分首套房和第二套房的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，明確個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50%。

風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重下調(diào)意味著銀行對(duì)貸款的預(yù)留資金減少，相當(dāng)于降低了資金成本。因此，新公布的管理辦法被有的媒體解讀為是在鼓勵(lì)銀行放寬二套房貸是一種誤解。

首套房貸利率難回7折 二套仍未放開

降息帶來(lái)的利好逐漸顯現(xiàn)，而首套房貸利率重回7折被寄予厚望。不過(guò)據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，當(dāng)前一線城市首套房貸利率主流仍為8.5折，只有極少數(shù)銀行可以做到7折，且申請(qǐng)條件仍相當(dāng)嚴(yán)格。

銀行業(yè)人士表示，從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，首套房貸利率普遍重回7折也難。由于各銀行之間攬存競(jìng)爭(zhēng)加大，存款利率上調(diào)幅度加大，導(dǎo)致房貸利率不可能出現(xiàn)大幅優(yōu)惠，否則銀行將會(huì)因利差縮小而虧本。

首套房貸利率難7折

6月7日，銀發(fā)142號(hào)文件提及，個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

有些開發(fā)商將其夸大為央行信貸政策的再松動(dòng)，但據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，上述文件只是重申了個(gè)人住房貸款的下限為基準(zhǔn)利率0.7倍的指導(dǎo)原則，并非什么新規(guī)定。此次降息后，大部分也依然維持之前的貸款政策，個(gè)別銀行甚至因?yàn)榇尜J差變小，反而減少了折扣。

“目前銀行都維持原來(lái)的利率政策，大部分銀行可以給予首套房貸最低8.5折的優(yōu)惠，暫時(shí)還沒有聽說(shuō)有下降到8折的情況。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉說(shuō)。