行業(yè)主要上市公司：嘉里建設(shè)(00683HK);富力地產(chǎn)(02777.HK);大悅城(000031.SZ);華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743.SH);金地集團(tuán)(600383.SH);中儲(chǔ)股份(600787.SH);順豐控股(002352.SZ)等

本文核心數(shù)據(jù)：戰(zhàn)略集群;波特五力模型;

中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局

目前。我國(guó)的物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局主要由物流地產(chǎn)商、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、電商企業(yè)、快遞物流企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)五方構(gòu)成;頭部企業(yè)是普洛斯，行業(yè)市場(chǎng)份額為接近三成;領(lǐng)導(dǎo)者還有萬(wàn)緯、寶灣;強(qiáng)表現(xiàn)者有易商、安博、宇培、豐樹(shù)、嘉民深國(guó)際、京東等。競(jìng)爭(zhēng)者有東久新宜、平安、菜鳥(niǎo)、樂(lè)歌、第一地產(chǎn)等。

注：上述存量未包含電商自建倉(cāng)庫(kù);未包含倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)參與者所持有之產(chǎn)業(yè)園、冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)等類別資產(chǎn);按內(nèi)地物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商存量占有率>1%

中國(guó)物流地產(chǎn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局

從地區(qū)來(lái)看，城市地產(chǎn)供應(yīng)量最多的是上海，同時(shí)凈有效租金較高，處于領(lǐng)先者的地位。其次還有蘇州和昆山、嘉興三地，這些地方距離上海較近，有較好的地產(chǎn)物流需求量。處于突出者的是北京、杭州、無(wú)錫、南京和太倉(cāng)，這些城市的凈有效租金較高，盡管供應(yīng)量較少。處于導(dǎo)向者的是天津和廊坊，這兩個(gè)地方的地產(chǎn)量較大，但是租金水平較低;其他城市處于追隨者的狀態(tài)。

中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)上市公司競(jìng)爭(zhēng)梯隊(duì)

根據(jù)2024年物流地產(chǎn)相關(guān)上市公司營(yíng)收進(jìn)行梯隊(duì)劃分，萬(wàn)科、順豐和中國(guó)外運(yùn)屬于頭部企業(yè)，盡管中外運(yùn)主要是以物流和貨運(yùn)為主，但是其倉(cāng)儲(chǔ)租賃方面表現(xiàn)較好。第一梯隊(duì)是中儲(chǔ)股份、傳化智聯(lián)、金地集團(tuán)、嘉里建設(shè)、大悅城和富力集團(tuán)，這些企業(yè)營(yíng)收超100億元，規(guī)模龐大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較好。

中國(guó)物流地產(chǎn)細(xì)分賽道競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

根據(jù)對(duì)市場(chǎng)主流玩家的綜合分析，將物流地產(chǎn)玩家按照功能、服務(wù)深度兩個(gè)維度分為四類。從功能來(lái)看，可以分為倉(cāng)儲(chǔ)型、流通型兩大類園區(qū)/標(biāo)的;從服務(wù)深度來(lái)看，可以分為空間租賃和運(yùn)營(yíng)兩類。目前以地產(chǎn)為驅(qū)動(dòng)的主要是普洛斯、ESR以及萬(wàn)緯等企業(yè)，物流驅(qū)動(dòng)的主要是順豐、德邦、中通等，這些企業(yè)為了保證倉(cāng)儲(chǔ)用地，已經(jīng)滲透到了地產(chǎn)物流的業(yè)務(wù)。

中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)總結(jié)

從五力競(jìng)爭(zhēng)模型角度分析，對(duì)上游的議價(jià)能力弱，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要對(duì)接的是政府企業(yè)，在物流園區(qū)、基地項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，項(xiàng)目往往受到土地出讓方式調(diào)整和土地宏觀政策的影響。對(duì)客戶議價(jià)能力較弱，目前整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大，整體需求不振，物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重。物流地產(chǎn)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)者既有國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，又有國(guó)外工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或外資資金，還有第三方物流企業(yè)以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)等，行業(yè)目前面臨較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。潛在進(jìn)入者威脅較弱，目前國(guó)內(nèi)有地產(chǎn)物流同時(shí)運(yùn)營(yíng)能力較好的企業(yè)較少，行業(yè)資本門(mén)檻較高。目前替代品較少，因此威脅較低。

根據(jù)以上分析，對(duì)各方面的競(jìng)爭(zhēng)情況進(jìn)行量化，1代表最大，0代表最小，目前我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)五力競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)如下：

更多本行業(yè)研究分析詳見(jiàn)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式與投資前景分析報(bào)告》

同時(shí)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)新賽道研究、投資可行性研究、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、智慧招商系統(tǒng)、行業(yè)地位證明、IPO咨詢/募投可研、專精特新小巨人申報(bào)、十五五規(guī)劃等解決方案。如需轉(zhuǎn)載引用本篇文章內(nèi)容，請(qǐng)注明資料來(lái)源（前瞻產(chǎn)業(yè)研究院）。

更多深度行業(yè)分析盡在【前瞻經(jīng)濟(jì)學(xué)人APP】，還可以與500+經(jīng)濟(jì)學(xué)家/資深行業(yè)研究員交流互動(dòng)。更多企業(yè)數(shù)據(jù)、企業(yè)資訊、企業(yè)發(fā)展情況盡在【企查貓APP】，性價(jià)比最高功能最全的企業(yè)查詢平臺(tái)。