行業(yè)主要上市公司：嘉里建設(shè)(00683HK);富力地產(chǎn)(02777.HK);大悅城(000031.SZ);華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743.SH);金地集團(tuán)(600383.SH);中儲(chǔ)股份(600787.SH);順豐控股(002352.SZ)等

本文核心數(shù)據(jù)：倉(cāng)庫(kù)竣工面積;通用倉(cāng)庫(kù)面積;倉(cāng)庫(kù)租賃需求;社會(huì)物流總額;城市供應(yīng)量;

產(chǎn)業(yè)概況

1、定義及分類

物流地產(chǎn)概念最早由國(guó)際工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯(Prologis)提出，于2003年引入中國(guó)。普洛斯(Prologis)對(duì)物流地產(chǎn)的解釋是：根據(jù)客戶的需求，選擇合適的地點(diǎn)，建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理專用物流設(shè)施，并且采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設(shè)施，與客戶(比如制造商、零售商、物流公司等)建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時(shí)間與合適的地點(diǎn)，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施和專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)貨物從供應(yīng)地向接收地的流通。簡(jiǎn)單來說，物流地產(chǎn)指的是投資商根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇合適地點(diǎn)，所投資和建設(shè)的物流設(shè)施;包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等。

物流地產(chǎn)的參與方眾多，包括開發(fā)主體、運(yùn)營(yíng)主體、客戶、投資方等，隨著全球經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，高端制造業(yè)、零售業(yè)等對(duì)物流供應(yīng)鏈的效率需求持續(xù)提高，將會(huì)推動(dòng)物流產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步進(jìn)化升級(jí)，物流地產(chǎn)未來將會(huì)呈現(xiàn)投資商、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商和租賃者各角色專業(yè)分工趨于細(xì)化的合作模式，真正實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。

現(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇一般包括物流園、物流配送中心、物流倉(cāng)庫(kù)、物流分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體，其中，我國(guó)的物流地產(chǎn)以物流園為主。物流園區(qū)是指為了實(shí)現(xiàn)物流設(shè)施集約化和物流運(yùn)作共同化，或者出于城市物流設(shè)施空間布局合理化的目的而在城市周邊等各區(qū)域，集中建設(shè)的物流設(shè)施群與眾多物流業(yè)者在地域上的物理集結(jié)地。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比，它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模化和協(xié)同效應(yīng)。

2、產(chǎn)業(yè)流程和價(jià)值鏈剖析

物流地產(chǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施的載體。物流地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)物流企業(yè)客戶的需要，選擇合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)所需的專業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施。

現(xiàn)代物流地產(chǎn)以物流園區(qū)為核心載體，建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等專用物流設(shè)施，并與制造企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)等供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)上的客戶建立合作關(guān)系，提供包括園區(qū)租賃、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、配送服務(wù)等在內(nèi)的增值服務(wù)。物流地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)包括選址拿地、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理以及基金運(yùn)作等。

按照邁克爾·波特的價(jià)值鏈理論，不同的企業(yè)參與的價(jià)值活動(dòng)中，并不是每個(gè)環(huán)節(jié)都創(chuàng)造價(jià)值，只有某些特定的價(jià)值活動(dòng)才真正創(chuàng)造價(jià)值，這些真正創(chuàng)造價(jià)值的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，就是價(jià)值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)。企業(yè)要保持的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)際上就是企業(yè)在價(jià)值鏈某些特定的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢(shì)。這也就意味著，物流地產(chǎn)企業(yè)需特別關(guān)注和培養(yǎng)在價(jià)值鏈的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上獲得重要的核心能力，以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

行業(yè)發(fā)展歷程：行業(yè)進(jìn)入了開發(fā)運(yùn)營(yíng)一體化階段

我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步較晚、發(fā)展快。物流地產(chǎn)，土地是核心。自普洛斯2003年進(jìn)入中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)外物流地產(chǎn)投資商在我國(guó)發(fā)展迅速。2007年開始中外合資企業(yè)，使得海外企業(yè)對(duì)中國(guó)倉(cāng)庫(kù)物流更加了解;2010年開始招商局等國(guó)有企業(yè)入局，2013年，隨著互聯(lián)網(wǎng)和電子商務(wù)發(fā)展，電子商務(wù)和物流業(yè)加速融合，如京東商城自購(gòu)1450畝土地建設(shè)物流中心;阿里巴巴聯(lián)合多家企業(yè)斥巨資成立菜鳥公司打造物流網(wǎng)絡(luò)。除了國(guó)外巨頭紛紛布局中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)外，中外運(yùn)、中遠(yuǎn)、中儲(chǔ)、中鐵以及傳化、林安、安得、淮礦等國(guó)企和民企也加速布局，中國(guó)物流地產(chǎn)投資領(lǐng)域呈現(xiàn)錯(cuò)綜復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。2022年至今，開發(fā)運(yùn)營(yíng)一體化已經(jīng)成為了主要模式。

行業(yè)政策背景：政策聚焦基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)與降本增效

中國(guó)物流地產(chǎn)領(lǐng)域國(guó)家級(jí)政策聚焦基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)與降本增效兩大主線。政策持續(xù)推動(dòng)物流樞紐網(wǎng)絡(luò)化布局，強(qiáng)化國(guó)家骨干冷鏈基地、陸港空港樞紐的土地要素保障和資金支持，鼓勵(lì)高標(biāo)倉(cāng)、智能化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)。同時(shí)著力優(yōu)化土地供給模式，通過中央預(yù)算投資專項(xiàng)引導(dǎo)冷庫(kù)、多式聯(lián)運(yùn)設(shè)施等現(xiàn)代化改造。政策明確要求發(fā)展綠色物流，支持倉(cāng)儲(chǔ)屋頂光伏應(yīng)用和節(jié)能建筑推廣，并鼓勵(lì)民間資本參與物流園區(qū)投資。近年更加強(qiáng)調(diào)縣域配送中心建設(shè)及設(shè)備更新，通過智慧化、集約化手段降低全社會(huì)物流成本，構(gòu)建覆蓋城鄉(xiāng)的高效物流體系。各部委政策在用地保障、技術(shù)升級(jí)和綠色轉(zhuǎn)型方面協(xié)同發(fā)力。國(guó)家層面物流地產(chǎn)行業(yè)政策匯總?cè)缦拢?/p>

行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、物流地產(chǎn)商業(yè)模式主要有三種

物流地產(chǎn)變現(xiàn)主要通過三種途徑：租金收入：該模式為物流地產(chǎn)最常見的變現(xiàn)模式，主要受租金水平、出租率兩方面影響;資產(chǎn)增值：該模式中REITs出表能夠快速回籠資金，提前兌現(xiàn)物流地產(chǎn)在開發(fā)、建設(shè)、培育運(yùn)營(yíng)階段形成的資產(chǎn)增值收益;同時(shí)由于城市化的推進(jìn)，部分物流地產(chǎn)存在土地性質(zhì)變更的機(jī)遇(倉(cāng)儲(chǔ)用地變更為為居住用地)，進(jìn)而帶來豐厚的土地增值收益及后續(xù)開發(fā)收益。為客戶提供增值服務(wù)也是物流地產(chǎn)變現(xiàn)的一種重要途徑。

2、2024年倉(cāng)庫(kù)竣工面積2508萬(wàn)㎡

倉(cāng)庫(kù)是物流地產(chǎn)的重要組成部分，主要用于貨物的存儲(chǔ)、保管和維護(hù)。從倉(cāng)庫(kù)竣工面積來看，2013-2024年我國(guó)倉(cāng)庫(kù)竣工面積波動(dòng)變化，2020年以來，我國(guó)倉(cāng)庫(kù)竣工面積大幅回升，2022年我國(guó)倉(cāng)庫(kù)竣工總面積達(dá)到2878.97萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.33%;2023年倉(cāng)庫(kù)竣工面積持續(xù)增長(zhǎng)，增速達(dá)14.49%，較2022年增加10.16個(gè)百分點(diǎn)，竣工面積達(dá)3296.12萬(wàn)平方米。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年我國(guó)倉(cāng)庫(kù)竣工面積2508萬(wàn)平方米，同比下降幅度較大，為24%。

3、2024年通用倉(cāng)庫(kù)總面積達(dá)10億㎡

據(jù)物聯(lián)云倉(cāng)每年末統(tǒng)計(jì)的全國(guó)通用倉(cāng)儲(chǔ)面積，2018年至2023年，我國(guó)通用倉(cāng)庫(kù)面積持續(xù)增長(zhǎng)，由2.54億平方米增長(zhǎng)至4.12億平方米;2024年，我國(guó)通用倉(cāng)儲(chǔ)總面積約為10億平方米。比2023年增加5.17億平方米，翻了一倍有余。

4、2024年倉(cāng)庫(kù)租賃需求占比75%以上

隨著電商行業(yè)的蓬勃發(fā)展，越來越多的企業(yè)需要存儲(chǔ)和分發(fā)商品，這導(dǎo)致了倉(cāng)庫(kù)空間需求的急劇增長(zhǎng)。共享經(jīng)濟(jì)的概念在過去幾年內(nèi)迅速蔓延，倉(cāng)庫(kù)出租領(lǐng)域也不例外。通過共享模式，企業(yè)可以將閑置的倉(cāng)庫(kù)空間分享給其他企業(yè)，從而最大程度地利用資源。倉(cāng)庫(kù)出租服務(wù)商通常提供多種租賃模式，包括短期租賃、長(zhǎng)期租賃和靈活租賃等。這種靈活的租賃模式為創(chuàng)業(yè)者提供了更多選擇，可以根據(jù)實(shí)際需求進(jìn)行租賃。2024年倉(cāng)庫(kù)按需求功能劃分，倉(cāng)庫(kù)租賃需求占比最大，為75.44%。其次是倉(cāng)庫(kù)代管，為10.5%，倉(cāng)配一體和廠房租賃均為7%。

5、2024年社會(huì)物流總額破360億元

隨著我國(guó)工業(yè)進(jìn)程的不斷加快，大宗商品運(yùn)輸和工業(yè)生產(chǎn)原材料及半成品的運(yùn)輸需求穩(wěn)步提升，我國(guó)物流行業(yè)穩(wěn)中向好。2010-2023年，全國(guó)社會(huì)物流總額不斷提高。根據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2023年，我國(guó)社會(huì)物流總額為352.4萬(wàn)億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)5.2%，兩年年均增長(zhǎng)4.3%，增速恢復(fù)至正常年份平均水平。2024年全國(guó)社會(huì)物流總額360.6萬(wàn)億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)5.8%。物流運(yùn)行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)，物流需求有所回暖。

6、上海成為總供應(yīng)量破千萬(wàn)平米城市

近年來，中國(guó)物流地產(chǎn)租金隨著物流地產(chǎn)供需發(fā)生著相應(yīng)的變化。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式從出口轉(zhuǎn)向內(nèi)需，帶動(dòng)了電商的蓬勃發(fā)展，此前被電商沖擊得相當(dāng)厲害的國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)批發(fā)及零售商貿(mào)企業(yè)，也開始拓展自身的電商業(yè)務(wù)應(yīng)對(duì)沖擊，這些業(yè)務(wù)的拓展都離不開對(duì)物流地產(chǎn)的大量需求。2024年下半年，租金地圖29個(gè)核心物流城市總供應(yīng)量9643萬(wàn)平方米。其中總供應(yīng)量超過300萬(wàn)平方米的的城市有11個(gè)，400萬(wàn)以上的8個(gè)，500萬(wàn)以上的4個(gè)。排名前三的上海、天津和嘉興均超過550萬(wàn)平方米，上海更是第一個(gè)突破1000萬(wàn)平方米的城市。

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局

1、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：珠三角城市群呈現(xiàn)供需兩旺

受益于跨境電商驅(qū)動(dòng)，珠三角城市群呈現(xiàn)供需兩旺;長(zhǎng)三角城市群需求未減弱，但短期供給過剩導(dǎo)致短期存在去化壓力;京津冀城市群需求較弱導(dǎo)致中短期存在去化壓力;成渝城市群供需相對(duì)平衡。

2、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)：普洛斯、萬(wàn)緯、寶灣引領(lǐng)市場(chǎng)

目前。我國(guó)的物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局主要由物流地產(chǎn)商、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、電商企業(yè)、快遞物流企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)五方構(gòu)成;頭部企業(yè)是普洛斯，行業(yè)市場(chǎng)份額為接近三成;領(lǐng)導(dǎo)者還有萬(wàn)緯、寶灣;強(qiáng)表現(xiàn)者有易商、、安博、宇培、豐樹、嘉民深國(guó)際、京東等。競(jìng)爭(zhēng)者有東久新宜、平安、菜鳥、樂歌、第一地產(chǎn)等。

注：上述存量未包含電商自建倉(cāng)庫(kù);未包含倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)參與者所持有之產(chǎn)業(yè)園、冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)等類別資產(chǎn);按內(nèi)地物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商存量占有率>1%

產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景及趨勢(shì)

政府工作報(bào)告中明確提及加快國(guó)際物流體系建設(shè)，加強(qiáng)鄉(xiāng)村冷鏈物流設(shè)施建設(shè)，“供應(yīng)鏈”、“跨境電商”等物流相關(guān)詞高頻出現(xiàn)。物流地產(chǎn)的蓬勃繁榮已成為中國(guó)高質(zhì)量發(fā)展的重要動(dòng)力源之一。未來，降本增效需求依然是主題，不同行業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)作效率與運(yùn)營(yíng)成本的需求將持續(xù)攀升。同時(shí)，隨著AI大模型等新型技術(shù)的普及應(yīng)用，將更好賦能倉(cāng)儲(chǔ)數(shù)智化轉(zhuǎn)型，推動(dòng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)更高水平的發(fā)展。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較好，具備長(zhǎng)期的投資價(jià)值，企業(yè)開始投資自建倉(cāng)儲(chǔ)，一些具備規(guī)模的企業(yè)已積極展開自建倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的投資籌備工作，預(yù)計(jì)在未來一至兩年內(nèi)，市場(chǎng)將迎來一波自建倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的集中入市。面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際形勢(shì)，企業(yè)需靈活調(diào)整倉(cāng)儲(chǔ)策略，以應(yīng)對(duì)潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

更多本行業(yè)研究分析詳見前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式與投資前景分析報(bào)告》

同時(shí)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)新賽道研究、投資可行性研究、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、智慧招商系統(tǒng)、行業(yè)地位證明、IPO咨詢/募投可研、專精特新小巨人申報(bào)、十五五規(guī)劃等解決方案。如需轉(zhuǎn)載引用本篇文章內(nèi)容，請(qǐng)注明資料來源（前瞻產(chǎn)業(yè)研究院）。

更多深度行業(yè)分析盡在【前瞻經(jīng)濟(jì)學(xué)人APP】，還可以與500+經(jīng)濟(jì)學(xué)家/資深行業(yè)研究員交流互動(dòng)。更多企業(yè)數(shù)據(jù)、企業(yè)資訊、企業(yè)發(fā)展情況盡在【企查貓APP】，性價(jià)比最高功能最全的企業(yè)查詢平臺(tái)。