一是REITs。REITs起源于美國(guó)上世紀(jì)60年代，是美國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要金融支持工具。近年來(lái)，借助REITs等金融工具的支持，美國(guó)最大的兩家長(zhǎng)租公寓管理公司AVB( AvalonBay Communities)和EQR(Equity Residential)的市值已發(fā)展到300億美元。美國(guó)的REITs制度對(duì)機(jī)構(gòu)組織形式、資產(chǎn)、收入來(lái)源和分配方式及應(yīng)遵守的法律等都做出了明確要求。除此之外，穿透性稅收優(yōu)惠是美國(guó)REITs發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力，其核心在于企業(yè)的收益和損失可以沖抵企業(yè)持有人的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入，避免了雙重征稅，以此鼓勵(lì)所有美國(guó)投資者投資大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目。

二是政府提供貸款優(yōu)惠政策。美國(guó)住房和城市發(fā)展部（HUD）以家庭基金的形式，向以各種形式興建可支付住宅的私人開(kāi)發(fā)商或社會(huì)非盈利群體提供直接貸款、貸款擔(dān)保，或直接向低收入群體提供租金補(bǔ)貼。 

三是租賃住房抵押貸款證券化。美國(guó)政策性住宅金融機(jī)構(gòu)（如房利美、房地美）購(gòu)買(mǎi)住宅抵押貸款，發(fā)行CMBS籌措資金，向商業(yè)銀行、房地產(chǎn)抵押貸款公司等一級(jí)市場(chǎng)的金融機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押貸款，為一級(jí)市場(chǎng)的金融機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性，一級(jí)市場(chǎng)的金融機(jī)構(gòu)再向由聯(lián)邦住宅管理局（FHA）擔(dān)保的開(kāi)發(fā)商發(fā)放低息的租賃住房建設(shè)貸款。 

（二）德國(guó)的低息住房租賃貸款 德國(guó)租賃住房市場(chǎng)占住房市場(chǎng)的比重居歐盟之首，住房租賃體系在整個(gè)住房市場(chǎng)扮演著極為重要的角色。德國(guó)住房租賃市場(chǎng)融資渠道多元化，但相較于IPO、企業(yè)債、REITs等融資方式，銀行信貸融資的作用表現(xiàn)得更為突出，可以為不同收入和信用等級(jí)的居民提供多樣化且獨(dú)具特色的金融服務(wù)。 一是德國(guó)政府參與或直接投資設(shè)立促進(jìn)住房建設(shè)的政策性金融機(jī)構(gòu)，為私人投資建造低租金住房提供優(yōu)惠利率貸款；通過(guò)設(shè)立住房建設(shè)基金，支持銀行給予開(kāi)發(fā)商無(wú)息或低息貸款。以德國(guó)第五大住房租賃企業(yè)Buwog集團(tuán)為例，在其貸款結(jié)構(gòu)中，24%來(lái)自于政府補(bǔ)貼的貸款，76%來(lái)自于銀行，平均貸款期限為15.9 年，平均融資成本僅為2%。 二是德國(guó)住房金融體系實(shí)行契約式住房合同儲(chǔ)蓄制度（Contract Saving Housing, CSH)與信貸配給制，要求居民存款額達(dá)到40%～50%時(shí)才可獲得貸款，首付比例相對(duì)較高。而德國(guó)租賃保障比較完善，實(shí)現(xiàn)了租購(gòu)?fù)瑱?quán)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，德國(guó)人在需要背負(fù)較大貸款壓力才能買(mǎi)房的情況下，更愿意租房。 三是德國(guó)發(fā)達(dá)的全擔(dān)保債券市場(chǎng)有效降低了銀行的融資成本。德國(guó)的抵押銀行通過(guò)發(fā)行中長(zhǎng)期全擔(dān)保債券募集低成本的資金，再發(fā)放以土地、房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)為抵押的中長(zhǎng)期貸款，有效降低了住房租賃機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期貸款的利率。比如，潘德布雷夫（Pfandbrief）全擔(dān)保債券目前已成為德國(guó)和歐洲其他國(guó)家進(jìn)行住房建設(shè)和公共事業(yè)建設(shè)融資的重要手段。

（二）德國(guó)的低息住房租賃貸款 

德國(guó)租賃住房市場(chǎng)占住房市場(chǎng)的比重居歐盟之首，住房租賃體系在整個(gè)住房市場(chǎng)扮演著極為重要的角色。德國(guó)住房租賃市場(chǎng)融資渠道多元化，但相較于IPO、企業(yè)債、REITs等融資方式，銀行信貸融資的作用表現(xiàn)得更為突出，可以為不同收入和信用等級(jí)的居民提供多樣化且獨(dú)具特色的金融服務(wù)。 

一是德國(guó)政府參與或直接投資設(shè)立促進(jìn)住房建設(shè)的政策性金融機(jī)構(gòu)，為私人投資建造低租金住房提供優(yōu)惠利率貸款；通過(guò)設(shè)立住房建設(shè)基金，支持銀行給予開(kāi)發(fā)商無(wú)息或低息貸款。以德國(guó)第五大住房租賃企業(yè)Buwog集團(tuán)為例，在其貸款結(jié)構(gòu)中，24%來(lái)自于政府補(bǔ)貼的貸款，76%來(lái)自于銀行，平均貸款期限為15.9 年，平均融資成本僅為2%。 

二是德國(guó)住房金融體系實(shí)行契約式住房合同儲(chǔ)蓄制度（Contract Saving Housing, CSH)與信貸配給制，要求居民存款額達(dá)到40%～50%時(shí)才可獲得貸款，首付比例相對(duì)較高。而德國(guó)租賃保障比較完善，實(shí)現(xiàn)了租購(gòu)?fù)瑱?quán)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，德國(guó)人在需要背負(fù)較大貸款壓力才能買(mǎi)房的情況下，更愿意租房。

三是德國(guó)發(fā)達(dá)的全擔(dān)保債券市場(chǎng)有效降低了銀行的融資成本。德國(guó)的抵押銀行通過(guò)發(fā)行中長(zhǎng)期全擔(dān)保債券募集低成本的資金，再發(fā)放以土地、房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)為抵押的中長(zhǎng)期貸款，有效降低了住房租賃機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期貸款的利率。比如，潘德布雷夫（Pfandbrief）全擔(dān)保債券目前已成為德國(guó)和歐洲其他國(guó)家進(jìn)行住房建設(shè)和公共事業(yè)建設(shè)融資的重要手段。

（三）日本住房租賃市場(chǎng)多元化的融資 

  一是為租賃市場(chǎng)主體提供低息貸款。日本國(guó)土交通省聯(lián)合金融住宅支援機(jī)構(gòu)，針對(duì)租賃住宅提供政策性貸款，利率較同期商業(yè)銀行貸款低1～3 個(gè)百分點(diǎn)，且采用固定利率法。

二是為租賃市場(chǎng)提供豐富的信貸支持產(chǎn)品。比如日本瑞穗實(shí)業(yè)銀行為滿足條件的個(gè)人和企業(yè)取得、購(gòu)建、修繕出租住宅所需資金提供各類(lèi)信貸支持。 

三是發(fā)展住房租賃投資信托基金。日本是亞洲REITs的先行者。2001年9月，日本首個(gè)房地產(chǎn)信托投資基金（J-REIT)上市。目前日本上市的J-REIT已達(dá)58家，是全球僅次于美國(guó)的REITs市場(chǎng)，日本還是全世界唯一一個(gè)由央行購(gòu)買(mǎi)REITs的國(guó)家。J-REIT成功發(fā)展的關(guān)鍵在于相關(guān)法律的完善和信息的絕對(duì)透明化。按照日本相關(guān)法律，若J-REIT每一年利潤(rùn)的90%以上分配給投資者，則J-REIT的法人稅可以豁免；對(duì)于同樣的租金收入，J-REIT的分紅高于房地產(chǎn)公司。J-REIT還要求定期公布持有物的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、收益率、空房率等。

（四）國(guó)外住房租賃金融經(jīng)驗(yàn)的借鑒意義

從美、德、日三國(guó)的住房租賃金融發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可以看出，三國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展與其完善的政策性住房金融體系有很大關(guān)系，雖然這些國(guó)家都注重市場(chǎng)調(diào)節(jié)，但政府在其中均采取了適當(dāng)?shù)母深A(yù)措施。此外，市場(chǎng)化的金融創(chuàng)新同樣必不可少，并在很大程度上推動(dòng)了住房租賃金融市場(chǎng)的發(fā)展。

因此，借鑒三國(guó)經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)既要充分發(fā)揮政府在政策性住房金融體系中的主導(dǎo)地位，又要保證市場(chǎng)化機(jī)制的參與，推進(jìn)以MBS及REITs為代表的證券化金融創(chuàng)新，建立完備的市場(chǎng)體系和可選擇的多元化金融工具，積極引導(dǎo)社會(huì)資金參與解決住房租賃融資問(wèn)題。