隨著山東菏澤宣布放開(kāi)限售后，多地樓市調(diào)控政策也出現(xiàn)了一些變化。"大放水來(lái)了""房?jī)r(jià)要暴漲了"等謠言不脛而走。最近，到底哪些地方的樓市調(diào)控有了新動(dòng)作?明年樓市會(huì)不會(huì)"大松綁"?房?jī)r(jià)又會(huì)不會(huì)重現(xiàn)猛漲勢(shì)頭? 

11月中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況分析 

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年11月中國(guó)城市租賃價(jià)格指數(shù)為1037.1點(diǎn)，環(huán)比下跌0.32%，同比跌幅0.85%。從全國(guó)租賃交易價(jià)格指數(shù)表來(lái)看，該指數(shù)已連續(xù)第8個(gè)月出現(xiàn)同比下跌態(tài)勢(shì)。 

市場(chǎng)需求：商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額小幅收窄。2018年1-11月份，商品房銷(xiāo)售面積148604萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.4%，增速比1-10月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)2.1%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降11.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降5.1%。商品房銷(xiāo)售額129508億元，增長(zhǎng)12.1%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)14.8%，辦公樓銷(xiāo)售額下降6.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降0.2%。 

TOP100房企銷(xiāo)售額方面，2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段。2018年1-11月，TOP100房企銷(xiāo)售額穩(wěn)步增長(zhǎng)，其中前10房企的銷(xiāo)售總額達(dá)36691.6億元，銷(xiāo)售額占比達(dá)40.6%。

從銷(xiāo)售情況來(lái)看，2018年前11月銷(xiāo)售破千億房企增至26家，TOP100門(mén)檻升至236.3億元。分陣營(yíng)來(lái)看，銷(xiāo)售額超千億的企業(yè)有26家，其中碧桂園、萬(wàn)科與恒大均超五千億，3家企業(yè)銷(xiāo)售額均值為5841.7億元，同比增長(zhǎng)率均值為18.7%;1000-5000億的企業(yè)共23家，銷(xiāo)售額均值為1725.3億元，同比增長(zhǎng)率均值為58.3%，其中，融信、藍(lán)光發(fā)展兩家企業(yè)本月首次跨入千億陣營(yíng)。500-1000億的企業(yè)有27家，銷(xiāo)售額均值為675.8億元;100-500億的企業(yè)銷(xiāo)售額均值為317.7億元;TOP100門(mén)檻升至236.3億元。 

圖表1:2018年1-11月中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額統(tǒng)計(jì)及增長(zhǎng)情況（萬(wàn)平方米，%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理 

2018年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)象分析 

1、有的對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)了口子，廣州商服類(lèi)地產(chǎn)可有條件賣(mài)個(gè)人。12月19日，廣州市住建委發(fā)文，宣布完善包括公寓、商鋪在內(nèi)的商服類(lèi)房產(chǎn)銷(xiāo)售政策，去年3月30日前土地出讓項(xiàng)目不限定銷(xiāo)售對(duì)象，可以銷(xiāo)售給個(gè)人。 

而早在2017年3月30日，廣州市就發(fā)布通知，進(jìn)一步收緊樓市限購(gòu)，其中包括加強(qiáng)商服類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理。個(gè)人想購(gòu)買(mǎi)商服類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目用作居住的窗口被關(guān)上。如今這份文件的出臺(tái)，是對(duì)此前樓市調(diào)控政策的微調(diào)。

2、有的購(gòu)房條件放寬了，珠海非本市戶(hù)籍購(gòu)房社保要求松動(dòng) 

12月21日，珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局發(fā)布消息，該市相關(guān)區(qū)域已經(jīng)降低購(gòu)房門(mén)檻，非珠海市戶(hù)籍居民購(gòu)房續(xù)繳納社保時(shí)間縮短，只需根據(jù)人才類(lèi)型不同要求社保繳納時(shí)間分別為1個(gè)月、3個(gè)月、1年不等。就可獲得購(gòu)房資格。這就意味著，非珠海市戶(hù)籍居民購(gòu)房不需要再連續(xù)繳納5年社保。

3、有的首套房利率下調(diào)了，深圳多家銀行下調(diào)首套房貸利率 

近日有媒體報(bào)道，深圳多家銀行將首套房貸利率下調(diào)。其中，建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行已將首套房貸利率下調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮10%，而農(nóng)業(yè)銀行和交通銀行暫未下調(diào)。 

盡管近期多地傳出下調(diào)房貸利率，但總體來(lái)看，房貸利率仍處于較高水平。2018年11月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.71%，環(huán)比10月持平;11月，上調(diào)利率銀行數(shù)量較上月減少，首套平均利率首次出現(xiàn)持平，整體來(lái)看利率保持相對(duì)穩(wěn)定。

仔細(xì)查看多地的政策微調(diào)，不難發(fā)現(xiàn)，這些變化是各地政府在履行地方政府主體責(zé)任的前提下，根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，進(jìn)行的政策調(diào)整。比如，深圳多家銀行下調(diào)首套房貸利率，是在前期連續(xù)多個(gè)月上漲的情況下，適度回調(diào)，與樓市松綁并無(wú)必然聯(lián)系。 

2019年樓市往哪兒走?——未來(lái)4大發(fā)展大趨勢(shì) 

樓市消息不斷，如何能在眾說(shuō)紛紜中不被人忽悠?看清大勢(shì)是關(guān)鍵。那么，2019年樓市的大勢(shì)是什么?主要有4個(gè)： 

1、2019年，樓市穩(wěn)字當(dāng)頭 

"三穩(wěn)"(穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期)被列入住建部2019年十項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)之首，其重要性不言自明。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，穩(wěn)定壓倒一切。需要指出的是，穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲不是穩(wěn)定，暴跌也不是穩(wěn)定。日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。 

2、房住不炒不會(huì)有絲毫動(dòng)搖 

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。住建部2019年十項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中明確提出，要堅(jiān)持"房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的"定位，這些基調(diào)再次給剛需購(gòu)房群體吃了定心丸。人口流入量大的一線(xiàn)、二線(xiàn)城市和其他熱點(diǎn)城市，也將降低準(zhǔn)入門(mén)檻，增加公租房有效供應(yīng)。

3、分類(lèi)調(diào)控將成樓市常態(tài) 

房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，離不開(kāi)因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)。我國(guó)幅員遼闊，各地情況千差萬(wàn)別。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際表現(xiàn)看，大半年來(lái)，不同城市出現(xiàn)了"冷熱不均"的現(xiàn)實(shí)情況。住建部2019年十項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)重申堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控思路。因此，分類(lèi)調(diào)控政策將成為樓市常態(tài)。 

4、租賃或?qū)⒊蔀楦嗳诉x擇 

住建部2019年十項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中指出，人口流入量大、住房?jī)r(jià)格高的特大城市和大城市要盤(pán)活存量土地，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，切實(shí)增加有效供應(yīng)。對(duì)于租房族來(lái)講，這可是個(gè)好消息，供應(yīng)的增加將使租房更為輕松，租賃或?qū)⒊蔀楦嗳说倪x擇。