當前位置： 經(jīng)濟學人 ? 行業(yè)問答
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邀請演講答：感謝您的提問。隨著流動人口日益增多、房價攀升等給社會經(jīng)濟帶來的問題愈加明顯，建立合理的住宅租賃市場成為迫切的任務。在此背景下，長租公寓模式迅速走紅，市場蓬勃發(fā)展。中國指數(shù)研究院預計2020年我國租賃市場規(guī)模將達1.71萬億元，與2017年，我國的租房市場總規(guī)模1.38萬億相比，年復合增長率為7.41%。圖表1：2013-2020年中國租賃市場規(guī)模情況（單位：萬億元，%）
憑借著長租公寓的東風，宿舍改造長租公寓的風氣也悄然興起。相比其他模式，宿舍改造長租公寓具備收房成本相對不高、經(jīng)營成本相對較低等優(yōu)點，但同時，也面臨了一些隱患：1、規(guī)范性的問題工業(yè)園區(qū)的宿舍，工業(yè)園區(qū)享有產(chǎn)權，在進行改造之前，要確保長租公寓的改造是符合園區(qū)管理規(guī)定的。另一方面，租賃市場園區(qū)混雜，利用宿舍改造可能會造成不規(guī)范二手房東問題，而不規(guī)范的二房東通常是只管悶聲發(fā)財，對于物業(yè)的選擇、審核等都并沒有太高要求，只要能低成本運作即可，甚至他們還不具備一些相關資質(zhì)。這導致有些項目并不適合做長租公寓，或選址不科學、安全性低等。而住客因為難以了解運營者背后的情況和模式，容易造成糾紛，也使行業(yè)混亂。2、安全隱患問題要想將宿舍改造成長租公寓，并不是簡單的紙上談兵，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)以及消防是否合規(guī)等關系到居住者生命財產(chǎn)安全，內(nèi)部存在巨大的安全隱患。事實上，目前我國多地出臺了相關政策，禁止工業(yè)園區(qū)、廠房進行公寓改造，就是出于安全隱患以及維護產(chǎn)業(yè)用房空間，保證實體經(jīng)濟發(fā)展的考慮。3、長租公寓本身是新興行業(yè)，行業(yè)標準規(guī)范細則尚不明確目前，長租公寓行業(yè)缺乏具體的規(guī)范化細則，有些公司開發(fā)公寓項目的流程非常嚴格，取得各類資質(zhì)和證照后才營業(yè)，有些公寓項目則缺乏部分資質(zhì)，這就會造成消防、衛(wèi)生、違規(guī)隔斷等方面的諸多隱患，而這些隱患又會導致經(jīng)營者和住客發(fā)生矛盾。 正因缺乏細則，一批長租公寓在"缺胳膊少腿"的狀態(tài)下經(jīng)營，導致市場混亂。如今，有部分存在明顯隱患的不規(guī)范經(jīng)營公寓已經(jīng)面臨停業(yè)。
市場發(fā)展前景不過，綜合來看，長租公寓還是享有不錯的發(fā)展前景，其發(fā)展?jié)M足了青年白領的合租需求，未來市場空間仍然巨大。數(shù)據(jù)顯示，至2017年底，我國城鎮(zhèn)化率已達58.52%，并仍以年均1.04%的速度在持續(xù)上升?？焖俪鞘谢a(chǎn)生了大量的流動人口。2017年，我國流動人口總量為2.44億人?？梢灶A見，在今后較長一段時期，大規(guī)模的人口流動仍將是我國經(jīng)濟社會發(fā)展中的重要現(xiàn)象。 而租賃住房是流動人口解決居住需求的首選，發(fā)展住房租賃能夠解決城市化進程中大量流動人口的居住需求。隨著城市化進程的推進，流動人口呈現(xiàn)出年輕化、長期定居、家庭化流動的生存特征，將衍生更多的租賃需求。圖表2：2011-2017年中國流通人口總量變化圖（單位：億人）
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