商品房交易面積與金額增勢較猛 

近年來，我國商品房交易面積與金額整體呈上升態(tài)勢。除2008年、2014年出現(xiàn)短暫下滑，各年份均呈現(xiàn)較穩(wěn)的增幅。據(jù)統(tǒng)計，2017年，我國商品房交易面積達(dá)169408萬平方米，銷售額達(dá)133701億元。 

圖表1：截至2017年我國商品房銷售面積與銷售額（單位：萬平方米，億元） 

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理 

各地商品房銷售額貢獻(xiàn)率有所波動，三四線城市成大房產(chǎn)商布局重點(diǎn) 

據(jù)相關(guān)調(diào)查，近十年來，一線城市商品房銷售額貢獻(xiàn)率由20%降至不足10%，核心原因在于，土地開發(fā)強(qiáng)度接近極值、價格飆升脫離購買力，導(dǎo)致需求或大量外溢至周邊，或被價格層次更鮮明的存量房市場替代；三大城市群（除一線）貢獻(xiàn)率上升近10個百分點(diǎn)，已成為拉動成交規(guī)模增長的核心引擎；非三大城市群的二線城市貢獻(xiàn)率穩(wěn)定在四分之一，發(fā)揮重要的維穩(wěn)作用。 

圖表2：2008-2017年各地區(qū)商品房銷售額貢獻(xiàn)率（單位：%）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理 

在2017年商品房銷售額TOP40房地產(chǎn)企業(yè)中，各線城市的土地成交情況不一。從成交量來看，一線城市的成交規(guī)劃建筑面積同比增長42.0%，遠(yuǎn)低于全國一線城市成交量的增長速度94.5%；二線城市的成交量同比下降7.5%，低于全國二線城市的成交量同比8.7%；而三四線城市的成交量同比增長77.5%，是全國三四線成交量增速的4倍。由此，2017年全國主要的房地產(chǎn)企業(yè)將布局重點(diǎn)放在了三四線城市，其次是二線城市。 

從成交價格來看，一、二線城市成交樓面價同比下跌，而三四線城市同比增長達(dá)48.4%；三四線城市的溢價率也最高，達(dá)67.3%，土地成交符合量價齊升的規(guī)律。房地產(chǎn)市場經(jīng)過2016年的快速增長后，熱點(diǎn)一、二線城市的土地拍賣政策相繼出臺，土地市場受到了嚴(yán)格的控制，所以2017年，三四線成為知名房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)布局的城市，從而推升量價齊升。 

圖表3：2017年Top40房地產(chǎn)企業(yè)在各線城市商品房經(jīng)營情況（單位：萬㎡，億元，元/㎡，%）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理 

房企探索新業(yè)務(wù)布局，長租、物業(yè)成熱點(diǎn) 

隨著房產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代，開發(fā)商銷售業(yè)績必然遭遇增長瓶頸，發(fā)展模式亦會隨之而變。品牌房企在北京、上海、深圳、廈門等地已開始轉(zhuǎn)變發(fā)展策略，主要有兩大方向：其一是外拓周邊市場，如廈門萬科外拓石獅、漳州、晉江等，上海保利外拓江陰、常熟、張家港、南通、西塘等；其二是疊加延伸服務(wù)及拓展地產(chǎn)子領(lǐng)域新業(yè)務(wù)，如萬科家裝—萬鏈/美好家、長租公寓-泊寓、物流地產(chǎn)-萬緯等，保利社區(qū)超市-若比鄰、社區(qū)教育-和樂會、健康養(yǎng)老-和熹會、二手經(jīng)紀(jì)-保利愛家等，碧桂園家裝-橙家、長租公寓-碧家、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等。

圖表4：三大房地產(chǎn)企業(yè)新業(yè)務(wù)布局簡況

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理 

未來運(yùn)營是發(fā)展核心，運(yùn)營細(xì)分子領(lǐng)域呈多樣化特征，各個方向都具備需求規(guī)?？臻g。以長租公寓和城市更新為例，長租公寓作為最適宜品牌化、規(guī)?；淖赓U細(xì)分子市場，其定位及租金水平?jīng)Q定主要客群為中高端人才、大學(xué)畢業(yè)生及商務(wù)人群。當(dāng)前長租公寓正處風(fēng)口，房企、資本方紛紛介入，房源、客源的爭奪將更加激烈。目前多數(shù)公寓運(yùn)營仍處前期投入階段，長期持續(xù)性發(fā)展仍有待品牌傳播、規(guī)模集聚和金融端的進(jìn)一步支持。 

當(dāng)前，核心城市紛紛從"大拆大建"進(jìn)入"城市更新"新階段，對城市功能重新定位優(yōu)化、存量資產(chǎn)改造升級的需求旺盛，如北京核心商務(wù)區(qū)辦公空間緊俏，而購物中心線上電商沖擊、經(jīng)營難度、空置率提升，核心地段涌現(xiàn)出較多高品質(zhì)商改辦、酒店改辦公等優(yōu)秀案例。挖掘城市中級差物業(yè)，通過重新定位—合理改造—再運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)功能的升級優(yōu)化、提升物業(yè)價值，存在大量的潛在機(jī)會點(diǎn)。 

圖表5：新業(yè)務(wù)布局中城市更新關(guān)鍵要素

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

國家租購并舉政策出臺，各地政府加快住房租賃市場發(fā)展 

2017年以來，國家著手推進(jìn)"租購并舉、共有產(chǎn)權(quán)房"的試點(diǎn)工作，致力于長效機(jī)制建設(shè)，密集出臺鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策，選取12個城市開展加快發(fā)展租賃市場試點(diǎn)，選取13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。 

圖表6:2017年加快發(fā)展租賃市場試點(diǎn)與開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)政策要點(diǎn)

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

在中央層面的密集推動下，各地政府紛紛積極響應(yīng)，加快住房租賃市場發(fā)展。具體來看，各地扶持政策主要體現(xiàn)在以下幾個方面。 

圖表7:各地加快住房租賃市場發(fā)展政策概覽

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理 

房地產(chǎn)短期內(nèi)將呈現(xiàn)三大特征

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預(yù)測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》分析，短期之內(nèi)，我國房地產(chǎn)將出現(xiàn)三大明顯特征。 

調(diào)控政策短期內(nèi)不會松動，對剛需是利好。國家調(diào)控房價，在房地產(chǎn)市場上去杠桿的決心非常大。各大城市樓市調(diào)控一百多次，所以調(diào)控政策短期內(nèi)不會松動，對于剛需群體來說是個利好。 

限價形成較大的套利空間，未來房價看漲。由于限價政策存在著比較大的套利空間，加上市場上投資渠道的匱乏，所以老百姓買房的熱情還會持續(xù)上揚(yáng)；未來房價逐步向上推動的這種力量在短期內(nèi)也不會消失。 

政策紅利的消失帶來城市房價分化。普漲的局面是近階段的政策帶來的，一旦政策紅利消失，城市會分化，有一部分城市房價繼續(xù)上漲，有一部分城市房價穩(wěn)定甚至微跌是未來的一個大的趨勢。 

圖表8:短期內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展特征

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理