從我國(guó)65周歲及以上人口數(shù)量來看，近年來，我國(guó)老齡化進(jìn)程加快。2005年，我國(guó)65周歲及以上人口為10055萬人，2017年達(dá)到15831萬人。從占總?cè)丝诒戎貋砜矗?005-2017年，65周歲及以上人口占比逐年上升，2005年為7.7%，2017年達(dá)到11.4%，這說明我國(guó)人口在快速老齡化。

根據(jù)國(guó)際上老年化標(biāo)準(zhǔn)：60歲以上人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%或65歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到7%?？梢?，中國(guó)早已經(jīng)步入老年社會(huì)。人口老齡化加速，老年人對(duì)身體保健的需求規(guī)模將會(huì)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，利好神經(jīng)酸行業(yè)市場(chǎng)。

圖表1：2005-2017年我國(guó)65歲以上人口及比重變化趨勢(shì)（單位：萬人，%）

             資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

民政部預(yù)計(jì)，2020年我國(guó)老年人口將達(dá)到2.43億的規(guī)模。而根據(jù)2016年全國(guó)老齡辦披露的測(cè)算數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國(guó)的失能老年人將達(dá)到4200萬，80歲以上高齡老年人將達(dá)到2900萬，而空巢和獨(dú)居老年人將達(dá)到1.18億。

伴隨著老齡化進(jìn)程的加快，失能、高齡、空巢和獨(dú)居等養(yǎng)老服務(wù)重點(diǎn)對(duì)象將大幅增加，同時(shí)也成為了養(yǎng)老需求的重大出口。解決這部分弱勢(shì)老年群體的問題，將成為解決養(yǎng)老難關(guān)的關(guān)鍵，同時(shí)也是養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展所需要關(guān)注的重點(diǎn)。未來"養(yǎng)老 地產(chǎn)"成為老齡化時(shí)期行業(yè)發(fā)展的新的關(guān)注點(diǎn)。

      圖表2：2020年老年人口規(guī)模預(yù)估（單位：%） 

                       資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

政策加持，為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展建設(shè)提供政策保障 

隨著老齡化速度加快，國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策支持力度加大，僅最近兩年就制定發(fā)布了養(yǎng)老相關(guān)政策十余條，從養(yǎng)老服務(wù)體系構(gòu)建、養(yǎng)老金融機(jī)制、養(yǎng)老保險(xiǎn)制度、養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療養(yǎng)老等多方面指導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展。 

養(yǎng)老政策的利好信號(hào)鼓勵(lì)多種社會(huì)資本的進(jìn)入，能在一定程度上促使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的多元化發(fā)展，創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)新模式。

               圖表3：養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)政策解讀

                          資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

企業(yè)助力，紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

老齡化社會(huì)催生的"銀發(fā)經(jīng)濟(jì)"促使眾多保險(xiǎn)企業(yè)和房企紛紛掘金養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，通過跨界合作、資源共享創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)作模式。

在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局上，房地產(chǎn)開發(fā)商為第一大參與主體，其擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、強(qiáng)大的資金后盾、豐富的開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、客群資源為最大的優(yōu)勢(shì)，能促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。從房企的養(yǎng)老地產(chǎn)布局中可看出，基本以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老為主，結(jié)合不同的創(chuàng)新模式和產(chǎn)品概念貼近不同老年人的需求，打造復(fù)合型、生態(tài)型的綜合養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目。 

隨著養(yǎng)老多業(yè)態(tài)需求的發(fā)展，結(jié)合醫(yī)-養(yǎng)-游一體化的發(fā)展模式和養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式將是未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要方向。

 圖表4：房地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的布局情況匯總

                     資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

除了房地產(chǎn)開發(fā)商外，不少保險(xiǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)也紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。近年來，泰康人壽、中國(guó)人壽、中國(guó)平安、新華保險(xiǎn)、合眾人壽等多家險(xiǎn)企紛紛拿地，進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。保險(xiǎn)公司依據(jù)其大量的限制資金通過與房企開發(fā)商合作或自主開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，可以隨之開發(fā)養(yǎng)老保險(xiǎn)項(xiàng)目、拓寬投資渠道，而保險(xiǎn)業(yè)資本的注入能夠有效的拓寬養(yǎng)老業(yè)務(wù)的資金渠道，以保險(xiǎn)的模式為養(yǎng)老業(yè)發(fā)展提供保障支持，將有效的推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的有效發(fā)展。

          圖表5：保險(xiǎn)領(lǐng)域在養(yǎng)老地產(chǎn)的布局

                     資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

親和源老年公寓坐落于上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，占地8.4公頃，建筑面積100000㎡，是一個(gè)以會(huì)員制為主要形式，以實(shí)現(xiàn)健康、快樂的老年新生活為目標(biāo)，融居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老優(yōu)化為一體的與上海國(guó)際大都市相匹配的中、高檔的養(yǎng)老社區(qū)。 

親和源整體規(guī)劃如下：社區(qū)沿街分布餐廳、老年度假酒店、健康會(huì)所、商業(yè)、老年大學(xué)、醫(yī)院等公共建筑物業(yè)，社區(qū)內(nèi)部是居住型物業(yè)，與外部有一定距離，保證了私密性。 

社區(qū)內(nèi)適老硬件配套完備，包括配餐中心、醫(yī)院、頤養(yǎng)院、商業(yè)街，親和學(xué)院、健康會(huì)所、老年度假酒店、MINI高爾夫球場(chǎng)、活動(dòng)廣場(chǎng)、門球場(chǎng)、舞蹈廣場(chǎng)、茶室等功能活動(dòng)區(qū)，生活、健康、快樂三大服務(wù)體系使得適老設(shè)置完善，滿足各年齡段老年生活需要。 

親和源項(xiàng)目特色：整個(gè)社區(qū)全部采用無障礙化設(shè)計(jì) "生活、快樂、健康"管家式的服務(wù)，不同于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，親和源是個(gè)不脫離社會(huì)，又獨(dú)立又開放的老年生活社區(qū)。 

社區(qū)內(nèi)含12幢多層電梯住宅樓，共計(jì)838套居室，可入住1600位老人。 

公寓內(nèi)全裝修全配置，柜櫥床椅和家用電器俱全，有線電視 寬帶網(wǎng)絡(luò) 電話，全部開通，冷暖水24小時(shí)供應(yīng)。老人拎包可入住。 

總結(jié)一下，親和源老年公寓有幾個(gè)特點(diǎn)：一是以會(huì)員制為主要經(jīng)營(yíng)模式，目標(biāo)客群是純粹的養(yǎng)老客戶群體；二是建設(shè)大量適合老齡化配套設(shè)施，包括醫(yī)療、保健設(shè)施；三是開發(fā)商后期的運(yùn)營(yíng)能力要求非常高。 

不過，親和源老年公寓價(jià)格注定高企，很難大規(guī)模普及。但對(duì)于房企而言，開發(fā)高端養(yǎng)老院有利于保證利潤(rùn)，為后續(xù)規(guī)模化建設(shè)打下基礎(chǔ)。