國內(nèi)保障房建設(shè)火熱，資金需求日益加大

近年來，各地保障性住房資金需求量快速增長，據(jù)前資訊數(shù)據(jù)中心監(jiān)測顯示，今年北京保障房建設(shè)計劃收購16萬套、竣工7萬套，初步估算將產(chǎn)生800億元-1000億元的資金需求，而在2011年北京保障房的資金投入為746億元。

面對巨大的資金需求，多元化的融資渠道是北京保障房融資必須考慮的問題，北京市目前正在研究試點發(fā)行REITs，近期準備向證監(jiān)會提交方案。

融資渠道基本打通

保障房建設(shè)已基本摸索出全面的融資模式。

按照財政部2月6日發(fā)布的《關(guān)于切實做好2012年保障性安居工程財政資金安排等相關(guān)工作的通知》分析，將從幾個方面對保障房建設(shè)的融資予以支持：第一，財政預(yù)算專項支持力度加大。第二，政府可支配的其他收入來源，包括：2012年增加的地方政府債券收入，房產(chǎn)稅試點收入，國有資本經(jīng)營預(yù)算，部分城市維護建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。第三，各級財政部門支持成立負責(zé)保障房建設(shè)、運營、管理的專門企業(yè)，除資本金外以銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、社會投資等方式來籌集的資金。第四，政府的稅費減免。瑞銀首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤認為，上述渠道中，第三項社會資金將是最大、最重要的資金來源。

按照北京市住房保障辦公室發(fā)展規(guī)劃處處長張國偉說，北京的保障房融資渠道已基本打通。今年北京市保障房的融資計劃是，財政資金足額安排，公積金貸款200億元，債券融資350億元，商業(yè)貸款300億元。其中，2011年央行批準北京市發(fā)行500億元私募債用于保障性住房建設(shè)，當年5家企業(yè)已注冊發(fā)行150億元，剩余350億元擬在今年上半年完成發(fā)行。

張國偉透露，北京市目前正爭取發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。準備選取幾個項目作為REITs試點，近期提交證監(jiān)會。若獲得批準，就擴大推廣。

公租房融資的現(xiàn)實難題

公租房即是各地的建設(shè)重點，也是最大的融資難點。

全國政協(xié)委員、北京銀行董事長閆冰竹認為，我國公租房融資渠道尚面臨許多問題，包括政府投入不足，中央財政補助資金與地方財政支出不夠;間接融資渠道不暢;直接融資渠道匱乏，債券保險和銀行間市場等多元化融資渠道尚未充分發(fā)揮作用等。

根據(jù)住建部政策研究中心一項關(guān)于保障房的調(diào)查，我國現(xiàn)有公租房資金來源，主要包括財政資金、銀行貸款和直接融資。銀行貸款是公租房主要資金來源渠道，企業(yè)參與公租房建設(shè)和運營，可通過項目開發(fā)貸款和抵押貸款方式獲得銀行信貸資金，但抵押貸款目前僅存在理論上的可行性。目前公租房尚無成功的直接融資先例。

據(jù)張國偉介紹，北京市公租房的資金來源中，公積金貸款由于利率低的優(yōu)勢，占資金絕大部分。不過，從全國情況看，公積金貸款很不平衡，東部地區(qū)公積金閑置資金少，中西部富余較多，但不能跨地區(qū)使用。

住建部政策研究中心相關(guān)負責(zé)人曾對北京市某公租房項目進行過測算。該項目全部使用公積金貸款，政府免收建設(shè)中的相關(guān)稅費，土地劃撥。開發(fā)成本包括征地和拆遷安置補償費以及建安成本，初步測算為6800元/平方米(含公共維修資金)，相當于周邊商品房售價的40%。按照折舊、利息、維修、管理費四項因素計算，合計成本租金為32.9元/平方米每月，比市場租金低21%。為了確保項目可持續(xù)，按照市場租金的80%確定項目租金標準，為33.3元/平方米每月，即每套房租金標準為1974-2016元。從實例看，公租房成本租金中絕大部分是貸款利息，約占76.6%，是決定公租房租金水平的主要變量。

閆冰竹建議，一是加大政府資金投入，尤其是中央財政補貼資金的投入，并以貼息擔保補助的方式調(diào)動更多資金投入公租房建設(shè)。加緊修訂《住房公積金管理條例》，從住房公積金中直接提取適當比例轉(zhuǎn)化成住房保障基金，用于公租房補貼。二是疏導(dǎo)間接融資渠道，商業(yè)銀行對公租房建設(shè)融資給予政策優(yōu)惠。三是拓展直接融資渠道，優(yōu)化REITs發(fā)展環(huán)境，鼓勵發(fā)行企業(yè)債，引導(dǎo)發(fā)行中期票據(jù)等。

住建部政策研究中心也建議，REITs應(yīng)當研究推廣。保障房融資平臺債券在未來或?qū)⒊蔀閲鴥?nèi)債券市場的“新生兒”，增量融資或?qū)⒈?ldquo;開綠燈”，以緩解保障性住房融資難題。