地產(chǎn)商的危險(xiǎn)賭局

數(shù)月前，陳岳西通過(guò)媒體自陳，是民間借貸的危機(jī)和房產(chǎn)調(diào)控的大背景造就了他的困境。2011年溫州民間借貸危機(jī)爆發(fā)，使“高利貸的大門堵起來(lái)”，建行也抽其資金，導(dǎo)致工地停工。而政府部門的拖拉又讓他遲遲拿不到5號(hào)樓的預(yù)售證，“有市場(chǎng)的時(shí)候不給我們賣，后來(lái)市場(chǎng)沒(méi)了，房子也賣不了，幾個(gè)億都賣不了。”錯(cuò)失良機(jī)，資金鏈斷裂，他只能跑路。

蹊蹺的是，在房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金進(jìn)行封閉管理的情況下，陳岳西如何能席卷4億跑路?所謂封閉管理，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款的商業(yè)銀行開(kāi)立專門的資金賬戶，特定項(xiàng)目所有預(yù)售資金要全部納入這個(gè)賬戶，優(yōu)先用于本項(xiàng)目的建設(shè)投資，企業(yè)需向銀行提出申請(qǐng)獲準(zhǔn)后方能使用，這種賬戶不能提取現(xiàn)金。

平陽(yáng)政府證實(shí)了預(yù)售款被提走一事，但并未說(shuō)明過(guò)程。

“要么是利用銀行系統(tǒng)的疏漏，要么就是用其他變相的違法方法。銀行對(duì)資金賬戶首先有一般的審查責(zé)任，要有票證、相關(guān)合同，款項(xiàng)才能出去，而涉及土地、房產(chǎn)的資金賬戶，更是有特殊的監(jiān)管責(zé)任，能拿出來(lái)確實(shí)很奇怪。”上海律師杜躍平表示。

陳平表示：“陳岳西如何拿錢逃走，我們實(shí)在想不通，官方也解釋不清，含含糊糊。我們可以不管這事，但房子要給我們，要有時(shí)間表，不能無(wú)限拖下去。購(gòu)房者里面有些人是炒房的，他們更著急，溫州房?jī)r(jià)一直在跌，而且溫州人很講究風(fēng)水，認(rèn)為‘爛尾樓’風(fēng)水不好，難轉(zhuǎn)手。”

隨著安信信托的泰宇項(xiàng)目4月底到期，安信信托也即將面臨償付客戶。陳岳西的跑路，讓這個(gè)泰宇的“大債主”也陷入了深度焦慮。

陳岳西留下的“洞”不止于此。據(jù)透露，截至去年9月，泰宇房開(kāi)欠稅總計(jì)887萬(wàn)元，拖欠施工單位約3300萬(wàn)元工程款。

“欠工程款不止這個(gè)數(shù)。”現(xiàn)場(chǎng)留守的溫州建設(shè)工作人員表示，但具體數(shù)字他不清楚。“我們還給他墊了兩塊地的保證金，共2700萬(wàn)元。”

去年8月，平陽(yáng)縣政府成立了泰宇花苑工作協(xié)調(diào)小組，由平陽(yáng)縣政法委副書記葉永武擔(dān)任組長(zhǎng)。去年12月底，當(dāng)?shù)赜殖闪⒘颂┯罨ㄔ饭ぷ魈幹眯〗M。據(jù)小組估算，陳岳西留下的債務(wù)共約13億元。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，已封頂?shù)娜睒?，工程造價(jià)共2億多元。而占用的兩塊地，此前估值僅3.69億，陳岳西拿地價(jià)格與此不會(huì)相去太遠(yuǎn)。泰宇花苑總投資不過(guò)五六億元，何以留下13億元的巨額債務(wù)?

“可能是因?yàn)殛愒牢髯杂匈Y金太少，大部分依賴融資。這在溫州房地產(chǎn)商中是一種比較普遍的模式，自有資金不多，就看膽量。膽大者迅速在民間融資，借高利貸去投標(biāo)。中標(biāo)后，稍加開(kāi)發(fā)，便可收一部分定金。如果他資金寬裕點(diǎn)，可以償還部分原始債主，如不寬裕，還可讓債主投股，期待地產(chǎn)高回報(bào)來(lái)償付利息。這種模式在樓市熱的時(shí)候，說(shuō)不定也能走出來(lái)，但一旦遭遇地產(chǎn)調(diào)控，收緊房地產(chǎn)資金，就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。”溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文分析。

周德文稱，2011年爆發(fā)的溫州民間借貸危機(jī)，債權(quán)人普遍恐慌，急抽資金，使一些高度依賴民間借貸的企業(yè)主難以“借新償舊”，資金鏈就此斷裂。“去年上半年我就說(shuō)，下半年以來(lái)會(huì)有一批中小房地產(chǎn)商倒閉，陳岳西事件就印證了我的預(yù)言。今年上半年，地產(chǎn)商倒閉潮還會(huì)持續(xù)。”

溫州商人楊利生表示：“我之前也做過(guò)小型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在不干了。我在反思溫州商人的特性，太喜歡賭，尤嗜豪賭。他們的想法是，撐死膽大的，餓死膽小的。做生意確需賭一把，但要有界限。溫州沒(méi)限度的商人多了，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好的時(shí)候尚可生存，甚至能賺大錢，形勢(shì)一不好，就出問(wèn)題。”

金改難扼悲劇上演

面對(duì)泰宇花苑的“爛尾”困局，處置小組設(shè)計(jì)了兩套方案：一是進(jìn)入破產(chǎn)清算，二是續(xù)建剩余項(xiàng)目。小組更傾向于后者，希望建行、安信信托以及自然債權(quán)人能出資續(xù)建后期未完工項(xiàng)目，出售后以盈利償債。

據(jù)處置小組計(jì)算，若走破產(chǎn)清算程序，眼下只剩7萬(wàn)平方米左右的樓層面積，即便按樓盤價(jià)13000元/平方米測(cè)算，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。而若續(xù)資再建1、2、3號(hào)樓，售后項(xiàng)目收益預(yù)計(jì)為9.2億元，資金缺口則略小，在3.8億-4.8億元。但也存在房?jī)r(jià)不穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)難以預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。而售樓產(chǎn)生的收入，首先償還安信信托4億元以及建行7000萬(wàn)元的貸款，最后償還自然債權(quán)人。由于仍然不能完全償債，處置小組希望安信對(duì)4億元的利息考慮適當(dāng)減免。

但由于安信信托的客戶不愿放棄利息，按此原則擬定的《框架協(xié)議》并未獲安信明確答復(fù)。在多方設(shè)想中于3月底前對(duì)4、5、6號(hào)樓復(fù)工的計(jì)劃，遭遇變數(shù)。去年12月，安信信托在上海提起訴訟。“聽(tīng)說(shuō)安信首先想把5號(hào)樓剩下的70多套房賣掉，這樣可以拿到1個(gè)多億，然后再拍賣土地。但業(yè)主們當(dāng)然會(huì)有想法，把樓盤的肥肉割走了，誰(shuí)還來(lái)續(xù)資重建啊?”周洋表示。

將4、5、6三幢樓徹底完工，還需5000萬(wàn)元。據(jù)了解，安信提起的訴訟，近日以庭外和解判處。

“我覺(jué)得能解決一些問(wèn)題，但效果不是太大。溫州人想掙大錢、掙快錢的投機(jī)心態(tài)，很容易產(chǎn)生金融泡沫、房地產(chǎn)泡沫，如果監(jiān)管不到位，就很容易出事。首先還是要加強(qiáng)監(jiān)管，此外也要規(guī)范民間借貸，但不能猛地把韁繩拉死，一下子收得太快。我覺(jué)得長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還是要逐步收緊韁繩，應(yīng)該在法制的條件下、在正常監(jiān)管的條件下來(lái)搞活經(jīng)濟(jì)，不能胡來(lái)。”賀陽(yáng)表示。

周德文對(duì)此也不太樂(lè)觀：“金改將近一年來(lái)，目前并沒(méi)有取得什么突破，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)都沒(méi)產(chǎn)生什么實(shí)際的支持，更何況是處于嚴(yán)控下的房地產(chǎn)業(yè)?金改更主要是著眼于解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)的困難，而不是房地產(chǎn)業(yè)。在一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)的融資難仍將持續(xù)。”

眾多的房產(chǎn)投資者們，還在迷茫著房地產(chǎn)界的出路。