高利貸助推

鄂爾多斯的樓市危機(jī)是此輪調(diào)控下的典型，只不過，唯一例外的是，熱錢(即民間借貸)助推了樓市泡沫迅速從瘋狂轉(zhuǎn)為破滅，并波及甚廣。

5月22日，潘石屹表示，在近一年，鄂爾多斯人基本上很少買SOHO的房子了，因?yàn)槲覀兊纳虡I(yè)只能保證鄂爾多斯人每年5%-6%的年收益，但當(dāng)?shù)氐母呃J則可以保證20%，甚至50%。早在2009年以前，潘石屹的SOHO一度備受鄂爾多斯人追捧。而潘石屹也多次去鄂爾多斯當(dāng)?shù)赝茝V樓盤。

潘石屹的房子不再受鄂爾多斯人追捧，事實(shí)上與2008年年底那場“4萬億投資刺激”有著很大關(guān)系。

據(jù)王強(qiáng)回憶，早在2000年，鄂爾多斯房價還在2000元/平方米左右，隨后幾年間，鄂爾多斯房價一直保持在平穩(wěn)狀態(tài)，到2008年下半年時，鄂爾多斯的房價也只徘徊在4500元/平方米到5000元/平方米之間。但4萬億刺激后，鄂爾多斯房地產(chǎn)一下子就火起來了，直到2009年，一些浙江等外地開發(fā)商進(jìn)駐鄂爾多斯，把外面的包裝手法用到“淳樸”的鄂爾多斯市場上，一下將房價炒到8000元/平方米左右。這讓鄂爾多斯當(dāng)?shù)厝丝吹搅藵q價空間。

2009年，曾在當(dāng)?shù)刈鲞^房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)的張祖幫在鄂爾多斯經(jīng)歷了最風(fēng)光的時刻，用他的話說，是“瘋狂日光的一年”。“那時，隨便一家開發(fā)商，只要土地拿到手，設(shè)計方案剛出來，就有購房人捧著定金找來，一口氣三套、十套的買，幾百套房一會功夫就賣完了。”大家瘋狂買房，一是房價不停上漲，“一天一個價”，房產(chǎn)成了最賺錢的投資品。而更重要的是，有了房子這項(xiàng)不動產(chǎn)，就能到銀行抵押融資。

“之后，大量的非專業(yè)民營企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，不管以前是挖煤的還是做羊絨的都想做房地產(chǎn)。他們進(jìn)入房地產(chǎn)的方式就是民間借貸。”王強(qiáng)說，鄂爾多斯與其他地方不同的是，當(dāng)?shù)氐拿耖g融資很靈活，基本上當(dāng)?shù)赜悬c(diǎn)社會關(guān)系網(wǎng)就可以融到錢，繼而利用杠桿效應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

“鄂爾多斯最終形成了惡性循環(huán)。首先是賣煤的錢變成高利貸，高利貸的錢再進(jìn)入房地產(chǎn)。最瘋狂時期，鄂爾多斯房價是首府呼和浩特的兩倍。當(dāng)時，大家發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤比煤礦的利潤還要高。不久，僅鄂爾多斯的開發(fā)商就猛增至約400家。”張祖幫說，短時間之內(nèi)，風(fēng)險積聚，就這樣形成惡性循環(huán)，開發(fā)商的毛利至少要在100%以上才能維持這個循環(huán)。

這一點(diǎn)，李力深有感受。在鄂爾多斯，與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商談?wù)摮杀荆卣劦氖秦攧?wù)成本(即行業(yè)內(nèi)統(tǒng)稱的融資成本)。“在鄂爾多斯開發(fā)樓盤，包括財務(wù)成本在內(nèi)，凈利潤要保證在50%以上才可以保證項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。”李力分析說，就算僅以月息3分來算，僅財務(wù)成本就占去利潤的80%，再加上項(xiàng)目自身的凈利潤20%。也就是說，把融資成本算進(jìn)總成本中，融資成本將占約30%，可見融資成本之高。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，鄂爾多斯當(dāng)?shù)?0%的開發(fā)商是民營企業(yè)，大多采用的融資方式都是民間借貸。

王強(qiáng)對此也證實(shí)。他將這些原因歸結(jié)到銀行的“嫌貧愛富”。“如果能通過民間融資就能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，誰愿意去銀行看臉色，等上至少一個月的審批呢?更何況，在鄂爾多斯這個地方，地產(chǎn)商都很難通過銀行貸款。”

“當(dāng)調(diào)控一來，房地產(chǎn)整體大勢面臨去投資化，供需嚴(yán)重不平衡的鄂爾多斯樓市一下子就坍塌了。當(dāng)時張祖幫從鄂爾多斯相關(guān)部門得到一個確切的數(shù)據(jù)是，當(dāng)?shù)厝司》窟_(dá)到2.97套，幾乎處于零剛需狀態(tài)。”張祖幫稱。

記者了解到，由于沒有資金，目前當(dāng)?shù)氐拿駹I開發(fā)商已經(jīng)開始用樓、豪車抵債。據(jù)星河灣相關(guān)人士透露，他曾經(jīng)去一個業(yè)主辦公室那里催尾款，業(yè)主直接拿出了六七個億債單給他看。

據(jù)當(dāng)?shù)亟鹑谙到y(tǒng)官員透露，自去年開始，鄂爾多斯當(dāng)?shù)禺a(chǎn)政府就開始摸底高利貸情況。地方政府對于這場危機(jī)目前還未有更好的措施，目前僅是摸底調(diào)研，組織一小部分政府人員進(jìn)行團(tuán)購，一定程度上緩解鄂爾多斯樓市困境;而目前更多的人還是寄希望于銀行提高對鄂爾多斯的信貸力度。