上海商業(yè)地產(chǎn)的成交量開(kāi)始大幅下滑

自去年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策，根據(jù)來(lái)自上海相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)查，目前二手房市場(chǎng)上剩余的投資客，僅僅占到購(gòu)房者的3%。當(dāng)投資潮退去，那些針對(duì)投資客的高價(jià)樓盤(pán)或成為最大的“受傷者”，開(kāi)發(fā)商只能選擇擱置，或者“割肉賣(mài)血”出售。而在廣州，據(jù)前瞻網(wǎng)了解，雖然開(kāi)發(fā)商拿地成本沒(méi)有上海那么高，但越秀地產(chǎn)兩年多前投入超過(guò)30億拿地，截至目前卻只回收了2.55億元的“超慢速資金回收”案例，也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商要想靠這一類(lèi)帶有投資兼自住的所謂“豪宅”項(xiàng)目“翻身”，需要非常漫長(zhǎng)的等待;唯一看上去比較幸運(yùn)的是北京開(kāi)發(fā)商，由于供應(yīng)量的稀有，皇城根里的那些高價(jià)位樓盤(pán)甚至還能在樓市調(diào)控下逆勢(shì)漲價(jià)，吸南京同志引投資客追漲……種種跡象表明，當(dāng)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)來(lái)臨，房地產(chǎn)投資的冬天也已經(jīng)不遠(yuǎn)。

“只有3%。”羅寅申表示，在連續(xù)不斷地沖擊下，上海二手房市場(chǎng)上的投資客比例大幅銳減。

兩年前，曾調(diào)查發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者中的43%是投資客。業(yè)內(nèi)分析人士張宏偉表示，即使算上購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的純投資者，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資客比例也不會(huì)超過(guò)20%。

大在投資客大量撤離之后，曾經(jīng)想依靠投資客獲取業(yè)績(jī)的房企，開(kāi)始遭遇巨壓力。尤其是那些高價(jià)拿地的“地王”項(xiàng)目，更不得不采取延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期等手段，以避免房?jī)r(jià)下跌后的業(yè)績(jī)虧損。

陳晟說(shuō)，那些資金尚寬裕的開(kāi)發(fā)商短時(shí)間還可以承受，但缺錢(qián)的房企就可能賣(mài)項(xiàng)目求生存了。

商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存接連攀升

此前，商業(yè)地產(chǎn)曾是投資客的“樓市避難所”，據(jù)前瞻網(wǎng)了解，上海3月份以后商業(yè)地產(chǎn)的成交量就較2、3月份大幅增長(zhǎng)，7、8月商業(yè)地產(chǎn)的成交量甚至超過(guò)了普通住宅，成為樓市調(diào)控下開(kāi)發(fā)商的“救命稻草”。

但是，好景不長(zhǎng)，在上海等地銀監(jiān)會(huì)明確叫停未竣工商業(yè)地產(chǎn)的按揭貸款后，商業(yè)地產(chǎn)的成交量開(kāi)始大幅下滑，出現(xiàn)了比住宅更為嚴(yán)重的積壓趨勢(shì)。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，截至10月末，商業(yè)地產(chǎn)存量連續(xù)3個(gè)月攀升至1028.6萬(wàn)平方米的年內(nèi)最高峰。其中，商鋪存量597.8萬(wàn)平方米，辦公樓存量430.8萬(wàn)平方米。而辦公樓存量明顯擴(kuò)大，9月末環(huán)比增量22.6%，10月末環(huán)比增量49.4%。

以最近10個(gè)月的平均成交量統(tǒng)計(jì)，目前上海的寫(xiě)字樓和商鋪庫(kù)存總量需要32個(gè)月才能消化完。而目前上海商品住宅庫(kù)存量，按今年前10月的月平均成交水平，完全消化只需要15個(gè)月。機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，11月上海商鋪的預(yù)計(jì)供應(yīng)量還將新增100萬(wàn)平方米。

由于商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力加大，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多考慮通過(guò)自己持有，減輕銷(xiāo)售壓力。剛開(kāi)業(yè)的浦東嘉里中心盡管配套了擁有上海最大會(huì)議和宴會(huì)場(chǎng)地的五星級(jí)酒店，周邊的新建公寓售價(jià)也已經(jīng)達(dá)到46000~75000元/平方米，但開(kāi)發(fā)商依然選擇持有而不是出售182套能俯瞰世紀(jì)公園的服務(wù)式公寓。

另一投資者大規(guī)模撤退的是豪宅項(xiàng)目。在8月份前上海的高端住宅項(xiàng)目成交情況尚可，10萬(wàn)元/平方米的頂級(jí)住宅，甚至出現(xiàn)了成交量較去年大幅上漲的熱銷(xiāo)景象。但進(jìn)入9月之后，豪宅同樣開(kāi)始出現(xiàn)成交銳減。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前10月全市單價(jià)在4萬(wàn)元以上的高端住宅累計(jì)成交2492套，銷(xiāo)售面積52.8萬(wàn)平方米，同比分別回落6.2%和11.7%。

海外物業(yè)分流投資客

商業(yè)地產(chǎn)和高端住宅曾是投資者熱衷購(gòu)買(mǎi)的兩大主力。上述兩大市場(chǎng)的遇冷，顯示部分投資者正對(duì)投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目失去興趣。而造成這一后果，除了樓市調(diào)控政策因素外，也和海外開(kāi)發(fā)商提供的優(yōu)厚回報(bào)有關(guān)。

英國(guó)倫敦現(xiàn)代化豪華物業(yè)WoolwichCentra的開(kāi)發(fā)商來(lái)上海推廣時(shí)就向購(gòu)房者許諾，可以首付10%購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目的期房。而在期房變成現(xiàn)房的過(guò)程中，購(gòu)房者不僅不需要?dú)w還貸款，而且可以以每年6%的銀行利率獲得首付款的存款利息。不僅如此，開(kāi)發(fā)商還承諾，允許購(gòu)房者轉(zhuǎn)讓未竣工的期房。

這也意味著如果在未竣工的兩年中，英國(guó)的房?jī)r(jià)上漲10%，投資客就可以獲取100%的巨額投資回報(bào)。而上述項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員說(shuō)，由于英鎊兌人民幣正處于歷史低位，目前購(gòu)買(mǎi)英國(guó)房屋，也可能因?yàn)槲磥?lái)英鎊的升值而給投資者帶來(lái)利潤(rùn)。

而美國(guó)的樓盤(pán)則以購(gòu)買(mǎi)的房屋總價(jià)超過(guò)50萬(wàn)美元，有機(jī)會(huì)申領(lǐng)當(dāng)?shù)氐?ldquo;綠卡”為“誘餌”誘惑投資客。在這個(gè)背景之下，投資客可以選擇的房地產(chǎn)投資類(lèi)型有很多，住宅不再是多數(shù)人的唯一選擇。

投資型物業(yè)前景黯淡

萬(wàn)科總裁郁亮在今年10月曾明確地表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)入了“下半場(chǎng)”，萬(wàn)科要蓋“有人住的房子”。而此前，很多開(kāi)發(fā)商更傾向于蓋有人投資的房子。在不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，“升值”和“前景”總是開(kāi)發(fā)商最樂(lè)意談的內(nèi)容。

但在投資客大規(guī)模撤退之后，專(zhuān)門(mén)“為投資客蓋的房子”未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期將被畫(huà)上一個(gè)大大的“問(wèn)號(hào)”。

薛建雄明確表示，那些曾經(jīng)專(zhuān)為投資者購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，目前上市必定虧損。前瞻網(wǎng)獲悉，在整個(gè)上海，現(xiàn)在銷(xiāo)售的2009年高地價(jià)項(xiàng)目不到十個(gè)，由于開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，開(kāi)發(fā)商也難以調(diào)整產(chǎn)品定位。唯一能做的就是擱置這些產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，先開(kāi)發(fā)企業(yè)旗下其他低成本、能快速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品，等市場(chǎng)時(shí)機(jī)成熟以后再銷(xiāo)售那些高成本的項(xiàng)目。

陳晟則認(rèn)為，那些資金比較緊張的開(kāi)發(fā)商，也有可能會(huì)轉(zhuǎn)讓那些“地王”地塊，以賣(mài)血求生。此前，上海也已有過(guò)“地王”項(xiàng)目被轉(zhuǎn)讓的情況。這或在一定程度上顯示了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向存在著的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。