隨著國(guó)家不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，溫州炒房團(tuán)聲息漸消，但近來(lái)溫州炒房團(tuán)最再次成為被關(guān)注的焦點(diǎn)。“卷土重來(lái)”的消息猶在耳畔，最近卻有媒體報(bào)道溫州八成炒房者資不抵債，面臨全軍覆沒的危險(xiǎn)。

“全軍覆沒的說(shuō)法太夸張，但我們也沒有再次卷土重來(lái)的機(jī)會(huì)和條件。炒房團(tuán)現(xiàn)在處于一種灰色狀態(tài)，既沒有媒體說(shuō)的那么風(fēng)光，也沒有那么慘，但的確是有人賠了。”一位溫州投資客表示。

兩三成投資客虧損

“即使是跟團(tuán)一起投資，有賠的，也有賺的?，F(xiàn)在我們很煎熬：繼續(xù)待在樓市，看不到賺錢的希望;退出，錢又不知道該投到哪里。”上述溫州投資客表示，以現(xiàn)在的環(huán)境，炒房團(tuán)成員自身實(shí)力與幾年前相比也在變?nèi)酢?/p>

他講述了一個(gè)朋友在上海投資房地產(chǎn)賠錢的故事。

“2010年7月份我這個(gè)朋友以1.8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，在上海嘉定區(qū)購(gòu)買了一套100多平方米的新房。雖然當(dāng)年10月出了嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，但房?jī)r(jià)在當(dāng)時(shí)并沒有跌得太厲害。我的朋友經(jīng)歷了此前幾輪調(diào)控，因?yàn)閳?jiān)持沒把房子賣掉，從而賺了很多錢。他認(rèn)為短線操作賺不了大錢，所以沒有拋盤而是選擇了繼續(xù)還貸。”

但形勢(shì)的發(fā)展卻出乎意料。

“去年年底嘉定區(qū)的新房均價(jià)降到了1.1萬(wàn)元/平方米，比他買的時(shí)候跌了7000元/平方米?，F(xiàn)在嘉定的房?jī)r(jià)回到了1.4萬(wàn)元/平方米，仍然虧損了4000元/平方米。當(dāng)然，這其中還沒有把利息的成本算進(jìn)去。”上述溫州投資客說(shuō)。

前瞻網(wǎng)記者了解到，溫州投資客的投資失敗并非個(gè)案，但并非所有投資客都出現(xiàn)虧損。

上海社會(huì)科學(xué)院工作者顧建發(fā)表示，據(jù)他調(diào)查，溫州投資客中，有二三成因各種原因出現(xiàn)虧損。其中主要是在2010年年初至9月入市的一批人。這部分人炒房賠本，與入市的時(shí)間節(jié)點(diǎn)有很大關(guān)系。

“因?yàn)檫@個(gè)時(shí)間段房?jī)r(jià)是最高的。如果投資客在房?jī)r(jià)高位期買的是位于一線城市遠(yuǎn)郊且供應(yīng)量較大的區(qū)域或是三四線城市的房子，虧損是最大的，因?yàn)檫@些地方剛需較少，后續(xù)供應(yīng)量卻很大，遇到調(diào)控后房?jī)r(jià)很快就開始下降。”顧建發(fā)說(shuō)。

高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫表示，即使是沒有虧本的溫州炒房團(tuán)成員，收益率也出現(xiàn)了大幅下調(diào)。在本輪調(diào)控前炒房團(tuán)投資一二線城市的住宅，年投資回報(bào)率一般能達(dá)到15%;但在本輪調(diào)控后，炒房團(tuán)的年回報(bào)率不會(huì)超過(guò)5%。

“溫州炒房團(tuán)遠(yuǎn)沒有達(dá)到全軍覆沒的程度，只是處于低潮或是蟄伏期。但從現(xiàn)在的政策走向來(lái)看，炒房團(tuán)也沒有卷土重來(lái)的條件和可能。”蘇鑫表示。

炒房團(tuán)內(nèi)部分化

“資不抵債的投資客還是少數(shù)，更不會(huì)借高利貸去炒房。資金鏈如果真的出了問(wèn)題，溫州人首先會(huì)拋盤自救。尤其是2009年和2010年的炒房團(tuán)成員。”上述溫州投資客表示。

由于調(diào)控時(shí)間遠(yuǎn)超于市場(chǎng)預(yù)期，溫州炒房團(tuán)內(nèi)部也出現(xiàn)了分化。

據(jù)前瞻網(wǎng)了解，溫州人之所以組成炒房團(tuán)，因?yàn)閳F(tuán)購(gòu)可以獲得更高的折扣，并有可能享受到的優(yōu)惠利率。但炒房團(tuán)成員的經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不一樣，而房?jī)r(jià)的下跌更加劇了炒房團(tuán)成員的分化：有的還能繼續(xù)還款，有的則需要拋盤才能緩解壓力。

中原地產(chǎn)宋會(huì)雍指出，由于成員出現(xiàn)了分化，所以現(xiàn)在已經(jīng)很難組織起真正成規(guī)模的炒房團(tuán)了。但炒房團(tuán)幾乎已經(jīng)成了一個(gè)標(biāo)志和代名詞，開發(fā)商和地方政府會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)打出炒房團(tuán)的旗號(hào)。

“在銷售滯緩期，部分開發(fā)商可借炒房團(tuán)之名博得眼球進(jìn)行營(yíng)銷，以顯示樓盤的潛力空間，這已成為很多開發(fā)商喜歡運(yùn)用的一種營(yíng)銷方式。”宋會(huì)雍說(shuō)。

“2009年和2010年的炒房團(tuán)中，有相當(dāng)一部分成員是私營(yíng)企業(yè)主。這些企業(yè)主當(dāng)前因外貿(mào)出口不佳，看到房地產(chǎn)賺錢容易，所以關(guān)廠之后來(lái)炒房。因此說(shuō)炒房團(tuán)虧損，也蘊(yùn)含著這些私營(yíng)企業(yè)主生存狀態(tài)并不理想的潛臺(tái)詞。”一位不愿具名的分析人士表示。

蘇鑫表示，炒房團(tuán)中的成員也有著不同的來(lái)源，而一些私營(yíng)企業(yè)主進(jìn)入炒房團(tuán)后的生存狀態(tài)，尤為惹人關(guān)注。

“與2009年最大的不同是，今年實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)樓市的影響遠(yuǎn)大于2009年。由于外貿(mào)出口持續(xù)下滑和內(nèi)需疲軟，很多企業(yè)主面臨著進(jìn)退維谷的情形。退出樓市后將錢再回到生產(chǎn)領(lǐng)域，前景不明;繼續(xù)把錢放在樓市，不但升值無(wú)望，還可能面臨虧損。而把錢取出來(lái)，他們又擔(dān)心能否跑贏CPI。”蘇鑫表示，現(xiàn)在整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，讓2009年和2010年進(jìn)入炒房團(tuán)的私營(yíng)企業(yè)主備受煎熬。

顧建發(fā)表示，由于現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)低迷，地方要求重啟投資的呼聲很高。但由于不清楚下一步該怎么走，因此“炒房團(tuán)”就成了一些地區(qū)試探市場(chǎng)政策的“溫度計(jì)”。