我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)面臨著一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)居高不下、二、三線(xiàn)城市庫(kù)存情況嚴(yán)重。據(jù)媒體報(bào)道，近日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在京召開(kāi)，會(huì)議指出，化解房地產(chǎn)庫(kù)存是明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一，并明確鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格?！度嗣袢?qǐng)?bào)》喊話(huà)各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：房地產(chǎn)庫(kù)存壓力大，開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降價(jià)是最明智的選擇。

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2016-2021年中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)前瞻與投資規(guī)劃分析報(bào)告》的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年年底，我國(guó)商品住房總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá)到39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫(kù)存，即現(xiàn)房待售面積約4.26億平方米，去化周期23個(gè)月；期房庫(kù)存，即在建待售面積35.7億平方米，需要4.5年來(lái)消化，尤其是三四線(xiàn)城市庫(kù)存積壓越來(lái)越嚴(yán)重。

自1993年取消分房制度以后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來(lái)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析作為項(xiàng)目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。

不同于一般建設(shè)項(xiàng)目先投資后生產(chǎn)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程也是項(xiàng)目生產(chǎn)的過(guò)程。一般建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期都是截然分開(kāi)的，先有固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，存在預(yù)售模式，使得項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期和銷(xiāo)售期交錯(cuò)在一起，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析具有其特殊性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析在一般建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，著重強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行分析。另外，在我國(guó)可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效應(yīng)等越來(lái)越受到重視。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性在于市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行性以及環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效益等方面。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址、項(xiàng)目定位是對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及供給的分析。通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研、統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行市場(chǎng)分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的走勢(shì)和需求，針對(duì)市場(chǎng)分析進(jìn)行項(xiàng)目選址及定位所確定的項(xiàng)目產(chǎn)品供給能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，并且能夠?yàn)橹蟮匿N(xiāo)售工作打好基礎(chǔ)。因此，做好市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位是項(xiàng)目可行性研究分析的基礎(chǔ)。

經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)是項(xiàng)目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用銷(xiāo)售、租賃或者是銷(xiāo)售和租賃參半的經(jīng)營(yíng)方式，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流量。通過(guò)了解周邊樓盤(pán)信息，選取近似樓盤(pán)作為項(xiàng)目租售價(jià)格的參考項(xiàng)目，采取市場(chǎng)分析法等恰當(dāng)?shù)挠?jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法獲得合理有效的租售價(jià)格。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的銷(xiāo)售收入估算才能客觀公正，具有參考價(jià)值。

經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟(jì)可行性分析，二是財(cái)務(wù)可行性分析。經(jīng)濟(jì)可行性是指項(xiàng)目整體能夠?qū)?guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;財(cái)務(wù)可行性是指項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益，從項(xiàng)目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析，客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。

在項(xiàng)目全壽命周期管理和可持續(xù)建設(shè)觀念的影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析越來(lái)越注重?cái)M建項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評(píng)價(jià)是從項(xiàng)目的綠化工程、景觀工程對(duì)周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)。節(jié)能效益是從項(xiàng)目本身的建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)，分析項(xiàng)目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。只有對(duì)上述部分進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)分析，得出的可行性研究報(bào)告結(jié)論才是符合項(xiàng)目本身的，才能客觀公正的為開(kāi)發(fā)商提供投資決策的資料基礎(chǔ)。

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