上半年飆漲的深圳樓市，在經(jīng)歷了三季度的高位盤(pán)整后，終于撐不住了。

如果從現(xiàn)在反推深圳樓市過(guò)去一年的演變曲線(xiàn)，會(huì)發(fā)現(xiàn)自去年9.30之后開(kāi)始緩慢上漲，到今年3.30之后進(jìn)入快車(chē)道，在6月成交達(dá)到一個(gè)高潮，9月房?jī)r(jià)登頂。

事實(shí)上，在7、8、9三個(gè)月時(shí)間里，深圳樓市的成交一直在下滑。進(jìn)入9、10月，價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)。新房市場(chǎng)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，二手房市場(chǎng)則主動(dòng)下調(diào)報(bào)價(jià)。深圳中原的抽樣結(jié)果顯示，坂田、南山、龍華、蛇口等上半年瘋漲的區(qū)域房?jī)r(jià)已出現(xiàn)下跌。

一二手同步降溫

據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)，9月全市新建住宅成交均價(jià)達(dá)36191元/平方米，環(huán)比僅微漲0.1%；另?yè)?jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，9月二手住宅均價(jià)為37633元/平方米，環(huán)比下降1.6%，上半年瘋漲的深圳房?jī)r(jià)，開(kāi)始回調(diào)。

進(jìn)入10月，深圳幾乎所有樓盤(pán)都推出了各式各樣的優(yōu)惠政策。龍崗中心城一樓盤(pán)舉行“一口價(jià)房源”活動(dòng)，每套總價(jià)便宜5-6萬(wàn)元。佳華領(lǐng)匯廣場(chǎng)推出“2萬(wàn)抵5萬(wàn)”、國(guó)慶成交可享兩個(gè)九九折、送2萬(wàn)元購(gòu)物卡，聯(lián)美新天地則有“3萬(wàn)抵8萬(wàn)”，恒大帝景開(kāi)盤(pán)當(dāng)日推出額外92折……

布吉和龍崗片區(qū)的兩個(gè)樓盤(pán)推出了罕見(jiàn)的“一成首付”促銷(xiāo)手段。即首付款可分三年付清，一開(kāi)始只需支付首付款的33%，剩余首期房款由開(kāi)發(fā)商墊付，此后三年客戶(hù)按比例付清剩余首付款，而開(kāi)發(fā)商不收取利息。這種手段，只會(huì)發(fā)生在樓市下跌期。

中原統(tǒng)計(jì)顯示，深圳新房市場(chǎng)成交價(jià)格已經(jīng)連續(xù)三周走低，最近一周新房成交均價(jià)近3.15萬(wàn)/平方米，較上周下降了6.4%。

“深圳樓市確實(shí)在降了。”多位深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，其實(shí)今年市場(chǎng)熱度的頂峰出現(xiàn)在6月份，從那之后尤其是股市跳水之后就一直在盤(pán)整，在價(jià)格下落之前，成交量已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月大幅下滑。

二手房也已降溫。9月份，在中原監(jiān)控取樣的38個(gè)區(qū)域中，已經(jīng)出現(xiàn)了降價(jià)。民治板塊以降幅2.5%領(lǐng)跌，大小梅沙以2.3%、坂田1.2%的跌幅緊隨其后，寶安中心區(qū)、寶安西鄉(xiāng)兩區(qū)房?jī)r(jià)也出現(xiàn)微跌。深圳多家中介統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，小戶(hù)型成交降溫，投資客持續(xù)離場(chǎng)。

從10月至今的二手成交情況來(lái)看，縮量較為顯著，10月初至今二手成交周均僅1432套，較黃金周之前大幅滑落；二手住宅成交均價(jià)為3.7萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降約15%。不過(guò)，此成交價(jià)格受到了成交結(jié)構(gòu)的影響，周數(shù)據(jù)的價(jià)格波動(dòng)較大，參考價(jià)值有限。

整體來(lái)看，中原認(rèn)為，由于當(dāng)前信貸仍然緊張，人民幣貶值預(yù)期加劇，第四季度深圳房?jī)r(jià)的走勢(shì)將面臨較大壓力。

供應(yīng)放大后的壓力

影響房?jī)r(jià)的最大因素是供應(yīng)，深圳亦不例外。

世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月18日，深圳全市一手房可售面積為383.45萬(wàn)平方米，可售房34836套；若按近8周深圳全市新房周平均1030套的銷(xiāo)售速度，目前的新房可售量消化時(shí)間為33.8周，基本在正常范圍內(nèi)。

從9月開(kāi)始，深圳市加大了住宅供應(yīng)。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)，9月入市的項(xiàng)目為17個(gè)，約53.6萬(wàn)平方米住宅推出市場(chǎng)，較8月大幅上升41.5%。預(yù)計(jì)10月份全市將有25個(gè)左右的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推，相當(dāng)于每周都有6個(gè)。

深圳中原指出，推售的上升也充分驗(yàn)證了，在失色的金九銀十后半段，開(kāi)發(fā)商將逐漸接受市場(chǎng)熱度下降的事實(shí)，而增加推售。有些開(kāi)發(fā)商還使用了金融工具來(lái)減少客戶(hù)的首付壓力，增大購(gòu)房杠桿。在推售上行和市場(chǎng)熱度減退的雙向反饋下，四季度的價(jià)格也會(huì)承壓。

中原繼續(xù)表示，深圳房地產(chǎn)銷(xiāo)售額2015年以來(lái)的反彈趨勢(shì)已明顯走平。前9個(gè)月，商品房銷(xiāo)售面積較前8個(gè)月僅微幅增長(zhǎng)，而銷(xiāo)售額增長(zhǎng)停滯。算來(lái)單價(jià)已下跌。

深圳業(yè)內(nèi)人士包括部分開(kāi)發(fā)商和中介人士、投資客均判斷，年底前深圳房?jī)r(jià)將有5%-15%的下跌。

深圳是否可作為中國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)？縱觀中國(guó)樓市最近三次調(diào)整，分別是2008年初-2009年上半年，持續(xù)約一年半，全國(guó)總成交下降約兩成；2011年下半年-2013年初，持續(xù)約一年半；2014年初-2014年9月30日持續(xù)大半年，后報(bào)復(fù)性反彈。而目前深圳樓市的表現(xiàn)，就像它此前的上漲領(lǐng)先于北京上海一樣，下跌也率先出現(xiàn)了。

值得注意的是，深圳中原認(rèn)為，從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的表現(xiàn)、以及固定資產(chǎn)投資加速下滑的情況可以推導(dǎo)出，地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡并不是深圳特有的現(xiàn)象，而是全國(guó)性的。

房地產(chǎn)業(yè)面臨的壓力在逐漸加重，隨著債市泡沫的進(jìn)行，目前大型房企融資得到了一定改善，但沒(méi)有發(fā)債資質(zhì)的中小開(kāi)發(fā)商仍然需要依賴(lài)民間借貸和私募資金，相對(duì)更加難以得到的銀行貸款（廉價(jià)資金）限制了地產(chǎn)業(yè)整體融資成本下降。再加上人民幣貶值也導(dǎo)致外債成本增高，今后兩年房企的融資壓力很大。

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