中國樓市還會再來一個“黃金十年”嗎?在金地集團董事長凌克看來，答案是否定的，因為“未來住宅市場增速放緩”，凌克認為，房企應該盡早考慮下一步的出路在哪里。

中國經(jīng)濟增長過去十年過度依靠投資拉動的發(fā)展模式，正逐漸喪失可持續(xù)性。由此，凌克認為，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長貢獻已達約6%或更高，發(fā)展增速也將放緩(發(fā)達國家經(jīng)驗峰值在8%-9%左右)。

而從歷史趨勢來看，中國過往房地產(chǎn)調(diào)控政策始終與宏觀經(jīng)濟和房價走勢密切相關，經(jīng)濟增長與民生成為政策權衡兩個重要因素，未來隨著調(diào)控的深入，市場化調(diào)控政策的措施還將逐步出臺，調(diào)控將呈常態(tài)化趨勢。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展增速放緩，短期受政策影響，下滑明顯。

將目光延伸至未來10年，則住宅市場面臨更大的挑戰(zhàn)。凌克指出，2011年中國賣的新房加起來有十多億平方米，其中商品房賣了8億平方米，保障房和其他的房加起來也有幾億平方米，基本上是中國社會發(fā)展階段中房屋需求量的最高階段。

凌克嘗試對未來10年城市化的需求進行測算，包括首次置業(yè)、舊房拆遷改造，以及改善性的需求等，結果發(fā)現(xiàn)，中國未來10年每年新房的需求量，將會由十幾億平方米下降到七八億平方米，“到那個時候?qū)﹂_發(fā)商的影響就會更大了。”凌克說。

從人均居住面積來看，凌克認為，住宅市場未來仍然有成長空間，但空間正在逐漸收縮。房地產(chǎn)行業(yè)將一改過去十多年高成長的趨勢性增長格局，在房價增長受調(diào)控壓制，土地和建安等成本上漲的情形下，行業(yè)毛利率將受到擠壓，而行業(yè)的競爭也將加劇。

在住宅市場放緩的趨勢下，房地產(chǎn)公司必然要考慮生存的問題。根據(jù)金地的研究，傳統(tǒng)開發(fā)模式下，開發(fā)商融資高度依賴靠銀行貸款;土地是產(chǎn)業(yè)鏈中心和原始支點。

但是，在一系列調(diào)控政策影響下，市場游戲規(guī)則發(fā)生改變：房地產(chǎn)融資難度和成本與日俱增。未來，房地產(chǎn)金融將成為產(chǎn)業(yè)鏈的核心。同時促使開發(fā)商角色分化，由開發(fā)投資一體變?yōu)閷I(yè)建筑商和專業(yè)投資商，業(yè)務細分化，領域?qū)I(yè)化。

與此同時，匱乏的投資渠道與日益旺盛的投資需求，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的空間。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，預計2015年投資中國房地產(chǎn)第三方資金可達9100億元人民幣。據(jù)透露，目前保險社?；?、企業(yè)年金、基金會、其他專業(yè)投資機構、個人投資者，都可以是，并且有意愿進入房地產(chǎn)。

以金地旗下的穩(wěn)盛投資管理的有限合伙式基金為例，基金全部或部分持有項目公司的股權，以增資及股東借款的方式為項目開發(fā)提供資金。資金可用于項目部分地價、開發(fā)資金支付;資金來源于向社會特定對象的募集。

此外，凌克稱，上市公司還要增加一些經(jīng)常性的收益，那就是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)可使企業(yè)通過持有性物業(yè)資產(chǎn)的沉淀和增值，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結構，同時，商業(yè)地產(chǎn)還能夠?qū)_企業(yè)住宅業(yè)務的風險。