在全國一線城市出現(xiàn)房價回落潮給了人們房價“親民”的希望，而房市是否就此冷下去呢?

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)，去年12月份我國70個大中城市中新建商品住宅(不含保障性住房)價格環(huán)比下降的城市數(shù)量達(dá)到52個，比上月增加了3個。持平的城市有16個。環(huán)比價格上漲的2個城市，漲幅均為0.1%。

從最能反映近期房價走勢的環(huán)比數(shù)據(jù)來看，房價下行的趨勢更加明確。2011年在持續(xù)不斷的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，房市步入“冷水區(qū)”。

降潮繼續(xù)蔓延房市逐漸入冬

去年，以限購、限貸、限價為主的房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，在嚴(yán)厲的政策環(huán)境下，各地房市逐步趨冷。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在2011年嚴(yán)厲的調(diào)控下，國房景氣指數(shù)、70個大中城市房價綜合指數(shù)等各項指標(biāo)均顯示全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸入冬，調(diào)控效果正逐漸顯現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，去年12月房價繼續(xù)下行，而自11月“國房景氣”進入“枯榮線”以下之后，12月“國房景氣”比11月份更是回落0.98點，繼續(xù)在“不景氣”區(qū)間運行。從房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)來看，回落成為主流。2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個百分點，比1~11月回落2個百分點。

從土地市場的表現(xiàn)來看，去年土地市場頻頻曝出流拍，底價成交更是成為“主流”。有專家認(rèn)為，土地頻頻流拍將給后期房地產(chǎn)市場調(diào)控增添新的阻力。原本應(yīng)該投入市場的土地因為流拍未能或延緩?fù)度胧袌觯@將使一年或更遠(yuǎn)將來的住房供給量減少，加劇剛性需求與住房實際供給之間的矛盾，從而為房價下行增添新的變數(shù)。

資金壓力加大探底之旅開啟

房市已經(jīng)進入探底之旅。在資金壓力下，房價的下行趨勢將會越來越明顯。去年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源總量遠(yuǎn)低于近年來的平均增幅，成為2001年以來增幅的次低點。這一現(xiàn)象表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力不小。從結(jié)構(gòu)上看，定金及預(yù)收款比重小幅上升，利用外資和個人按揭貸款比重有所下降，隨著國內(nèi)信貸環(huán)境繼續(xù)緊縮，開發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂觀，資金使用被迫轉(zhuǎn)向更多的利用自有資金。

雖然從去年一些大型房企的業(yè)報來看，一些房企去年的成績還不錯，但是總體來看，在銷售不暢難以獲得資金回籠的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是一些資金實力較弱的企業(yè)面臨資金鏈日趨緊張的局面，業(yè)績下滑在今年上半年將會顯現(xiàn)。從股權(quán)交易活躍的情況來看，迫于資金壓力，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的速度正在加快。

回落預(yù)期增加房市難言逆轉(zhuǎn)

去年房地產(chǎn)市場的降溫，房價的合理回歸，離不開我國宏觀調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力。我國已經(jīng)明確今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策方向不變，因此，市場對房價繼續(xù)回落的預(yù)期增加，房價回落三成的觀點成為諸多業(yè)內(nèi)人士的判斷。

專家預(yù)計，2012上半年房價還將繼續(xù)呈環(huán)比下跌態(tài)勢，直至下半年企穩(wěn)，四季度可能逆轉(zhuǎn)為正增長。從同比來看，增幅繼續(xù)回落，上半年會出現(xiàn)負(fù)增長，年內(nèi)可能看不到逆轉(zhuǎn)成為正增長。

中國科學(xué)院預(yù)測科學(xué)研究中心日前發(fā)布的報告預(yù)計2012年商品房平均銷售價格將同比下降5.3%左右。中國科學(xué)院預(yù)測科學(xué)研究中心教授董紀(jì)昌認(rèn)為，盡管居民收入增加、城鎮(zhèn)化規(guī)模加大、住宅剛性需求強勁、土地價格推動等長期性因素會支撐房價保持上漲，但市場供需狀況和政策因素會促使房價漲幅繼續(xù)回落。

引導(dǎo)房價合理回歸調(diào)控不能松

在房價出現(xiàn)松動的關(guān)鍵時刻，當(dāng)前也出現(xiàn)了一些對房價下行過分擔(dān)憂的聲音，對此我們應(yīng)該理性對待。雖然防止房價過快上漲的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)取得明顯成效，但是我們不能因此掉以輕心，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，以防止出現(xiàn)房價報復(fù)性反彈的現(xiàn)象。

全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任李德水日前指出，在調(diào)控的方式、方法上還應(yīng)根據(jù)形勢發(fā)展變化，從實際出發(fā)不斷地加以完善。今后仍要深化改革，理順各種利益關(guān)系，并切實加強管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

去年保障性住房建設(shè)的推進有力地支撐了房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長，同時也緩解了低收入群體住房難的問題。專家認(rèn)為，如果按照“十二五”規(guī)劃安排，建完3600萬套保障性住房，那么就能覆蓋大約20%的城市居民，可以基本解決低收入群體的安居問題。作為一項重要的民生工程，保障性住房應(yīng)繼續(xù)推進和完善。

除此之外，保障房的建成分配在解決中低收入人群住房問題的同時，也將推動房價逐漸回歸理性區(qū)間。