2011年，樓市調(diào)控讓住宅市場陷入“嚴(yán)冬”，寫字樓租賃市場卻出現(xiàn)繁盛景象。

據(jù)前瞻資訊數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，2011年，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭影響以及企業(yè)擴(kuò)張升級需求，廣州和深圳甲級寫字樓租金一路呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢，廣州報(bào)147.9元每平方米每月，同比上升11.7%;深圳市場上甲級寫字樓租金達(dá)每平方米每月人民幣186.4元，同比上漲16.8% 。

業(yè)內(nèi)人士表示，受外圍經(jīng)濟(jì)影響，以及未來企業(yè)需求放緩，預(yù)期甲級寫字樓租金上漲將有一定壓力，而未來新增供應(yīng)的集中放量，將進(jìn)一步推高市場寫字樓空置率。

租金上漲超10%

受本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁影響，內(nèi)外資企業(yè)均表現(xiàn)出較旺盛的升級擴(kuò)張需求，廣州2011年甲級寫字樓凈吸納量約為39.3萬平方米，同比增長20%，為過去五年來的最大吸納量，反映出本年需求較以往更為旺盛。

租金方面，2011年廣州甲級寫字樓租金一直呈穩(wěn)步上升的態(tài)勢，整體市場甲級寫字樓租金同比上升11.7%，報(bào)于147.9元每平方米每月;前三季度升幅最為明顯，第三季度高達(dá)15.5%，超過過去十年任何一年的同期升幅。值得注意是，第四季度，隨著外圍經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定影響，租金上漲放緩。

深圳市場上，2011年甲級寫字樓租金達(dá)每平方米每月人民幣186.4元，同比則上漲16.8% 。市場上可供銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓空間非常有限，全市平均售價(jià)約為每平方米人民幣50,176元 。進(jìn)入下半年，寫字樓租金增長幅度快于售價(jià)增長幅度，投資回報(bào)率輕微回調(diào)20個(gè)基點(diǎn)至4.5。

該業(yè)內(nèi)人士分析指出，外國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的問題和動(dòng)蕩已逐漸對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成影響，部分依賴國外需求的企業(yè)以及外資企業(yè)的寫字樓需求或迫于經(jīng)營壓力而有所抑制。廣深寫字樓市場預(yù)計(jì)2012年市場租金仍將維持上升趨勢，但升幅將較2011年有所放緩。

數(shù)據(jù)顯示，2012年廣州市場預(yù)計(jì)約有69萬平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入市場;深圳市場上，2012年未來大部分的新增供應(yīng)集中在福田區(qū)，且大部分新增寫字樓為只租不售 。受新增供應(yīng)的影響，未來市場上寫字樓空置率將有明顯的上升。

受深圳供應(yīng)稀缺影響，預(yù)計(jì)2012年深圳甲級寫字樓租金仍將增長10%-20%，回報(bào)率有所回升;但受制于外圍經(jīng)濟(jì)的不確定性及銀根收緊，甲級寫字樓售價(jià)增長速度較2011年有所放緩，預(yù)計(jì)2012年售價(jià)增長幅度在5%-10%。

今年下半年政策或放松

“住宅市場的投資和投機(jī)行為導(dǎo)致房價(jià)快速上漲，大眾住房支付能力不斷下降，對樓市泡沫的擔(dān)憂層出不窮。政府出臺(tái)的緊縮政策包括限購政策均旨于遏制住宅市場的投資投機(jī)行為。”該業(yè)內(nèi)人士指出，目前國際經(jīng)濟(jì)形勢逐步惡化，中央政府的工作重心極有可能轉(zhuǎn)向穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長和促進(jìn)就業(yè)。為達(dá)成上述目標(biāo)，中央政府傾向于放松緊縮的貨幣政策，而通脹水平的回落也易于這一轉(zhuǎn)變的達(dá)成。銀行存款準(zhǔn)備金率下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)正是標(biāo)志著這一轉(zhuǎn)變的開始。

專家表示，目前看來政策面仍然較差，與上一輪調(diào)控相比，此次緊縮政策的放松將變得更復(fù)雜，預(yù)計(jì)2012年下半年貨幣緊縮政策將會(huì)適度放松。