時近年關(guān)，各地樓市升溫趨勢明顯。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，11月70個大中城市中有53個住宅銷售價格上漲，北京、上海、廣州等一線城市漲幅迅猛，而房價下跌的城市中除溫州外，幾乎全部是濟南、丹東、呼和浩特等三線城市。

自2012年下半年至今，一二線城市樓市強勢回暖之際，三四線樓市卻顯露疲軟，使布局側(cè)重三四線城市的房企如恒大、碧桂園、雅居樂等業(yè)績增長減速，甚至跑輸大勢，在此背景下，保利、金地等大房企的戰(zhàn)略重心重回一二線城市。

三線城市銷售放緩

在一二線城市遭遇限購、限貸等調(diào)控政策重壓的2011年，三四線城市可謂“風景這邊獨好”，恒大地產(chǎn)憑借布局三四線城市以全年803.9億元迅速躍升至第一軍團。但2012年，增長最快的龍頭則是側(cè)重在一線、二線城市布局的保利、中海。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，保利地產(chǎn)銷售額同比大幅增長了36%，年內(nèi)將進入千億俱樂部，中海也猛增近30%，而恒大地產(chǎn)銷售額為846.3億元，同比僅增6%，同樣側(cè)重在三四線布局的碧桂園僅增6.5%，而雅居樂、恒盛地產(chǎn)等業(yè)績更是跑輸大勢，預(yù)計難以完成全年銷售目標。

“業(yè)績下滑的房企都輸在了一線城市。”廣東保利地產(chǎn)董事長余英在其實名認證的新浪微博上稱，今年二三四線城市房地產(chǎn)成交量“出乎意料”滑坡，但北京、上海、廣州等一線城市的成交卻好于2011年。據(jù)悉，廣州保利去年銷售額為100億元，今年猛增至200億元。

業(yè)內(nèi)人士表示，2012年全國樓市呈現(xiàn)出“一線漲，二線穩(wěn)，三線跌”的局面，除了以旅游資源為主導(dǎo)的三亞、西雙版納等城市，以及北京環(huán)首都周圍以投資拉動的燕郊、香河等地外，大部分依靠當?shù)刭徺I力的三線城市銷售都陷入了階段性放緩。

大房企重回一二線城市

三線城市增長乏力，大型房企的城市投資布局也因時制宜開始轉(zhuǎn)型，恒大、金地都表示將側(cè)重發(fā)展二線城市。業(yè)內(nèi)人士表示，從全國樓市的總體份額來看，必然是以數(shù)目眾多的二三線城市為重，但大房企在戰(zhàn)略布局上將更側(cè)重一線、二線城市。

恒大主席許家印此前對媒體坦言，受調(diào)控政策影響，三四線城市營運環(huán)境困難，所以集團不得不改變策略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，恒大一直是國內(nèi)利潤率最低的房企，目前恒大在廣州已經(jīng)開始推出部分毛坯房。

陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖表示，陽光100定位在二三線城市開發(fā)，但可能過早地進入這些城市，錯失了一線城市的機會。

而近期房價反彈的一線城市，同期土地成交也開始走強。“一線的庫存迅速減少，自然要買地補充。”北京一家央企背景的開發(fā)商負責人表示，一線城市拿地的機會很少，由于集團對房地產(chǎn)戰(zhàn)略舉棋不定，公司錯失了在一線城市做大的機會，北京等一線城市以后的“玩家”將聚焦于萬科、保利等龍頭房企。

■ 觀點交鋒

三四線城市樓市：陷阱還是餡餅?

經(jīng)過2010年-2011年的高速增長后，三四線城市的房地產(chǎn)市場在今年盡顯疲軟，不少曾在各地新城運動中大量囤地的知名房企，目前銷售情況不佳，如星河灣在鄂爾多斯的折戟。新市場看起來是餡餅，但發(fā)展后勁不足就很可能是陷阱。

中坤集團董事長黃怒波認為，三四線城市的樓市普遍存在過剩問題。對此，業(yè)內(nèi)主流觀點認為，三四線城市的地方政府近年來大量賣地，市場供應(yīng)過多，購買力不足，房價自然下跌。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭介紹，今年一二線和三線城市的走勢明顯分化。下半年以來一線城市房價反彈，目前全國一二線城市房價已連漲數(shù)月，但三線城市的住宅庫存量仍高于2010年一季度，很多中小城市不僅成交量下跌，房價也低于去年。

中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家彭文生在接受本報采訪時表示，高房價下，一二線城市還能聚集國內(nèi)、省內(nèi)富有人群的置業(yè)需求，但三線城市主要依賴本地人購房，購買力難以為繼，目前三四線城市房屋供過于求，新型城鎮(zhèn)化剛提上日程 暫時難以支持再一輪的房地產(chǎn)擴張。

但業(yè)內(nèi)也不乏樂觀之聲。“總體的住房需求還處于增長階段，部分三線城市住宅的供過于求只是暫時困難，會在發(fā)展中解決。”陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖說。

“城鎮(zhèn)化下住房需求趨勢不會改變，如果政策有較好的引導(dǎo)，三四線城市房地產(chǎn)仍有較大發(fā)展空間。”國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵表示，三四線城市沒有限購、限貸等調(diào)控壓力，未來可通過市場手段實現(xiàn)人口從一二線城市的轉(zhuǎn)移。

■ 鏈接

何為三四線城市?

仲量聯(lián)行大中華區(qū)董事總經(jīng)理馮建強稱，所謂一二三四線城市，是通過城市GDP(總值、增長值)、人口、可支配收入、存款儲蓄、社會消費品零售額、固定資產(chǎn)投資等多項指標，在全國280多個城市中劃分出的公認的城市體系。

目前公認的一線城市僅有4個，為北京、上海、廣州、深圳;而二三線城市則因為各機構(gòu)標準不同小有差異。如仲量監(jiān)測的核心城市中，除了4個一線城市外，二線城市19個，如天津、成都、重慶、沈陽、杭州、溫州等地;三線城市31個，如福州、昆明、長春、哈爾濱、石家莊等城市。

■ 開發(fā)商視角

市場分化，房企策略不同

對2012年房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)的“一線漲，二線穩(wěn)，三線跌”的趨勢，各大房企也因地制宜地調(diào)整了城市投資布局。

金地集團董事長凌克此前在深圳表示，一線城市競爭激烈，未來增長最快的應(yīng)是二線城市，公司會重點布局;而三四線城市分化明顯，一些城市好，一些城市不好，在三四線城市做一定要找一個好城市和一塊好地。

旭輝集團董事長林中表示，由于管理和人力的調(diào)整，大房企必然在城市布局上取舍，大型開發(fā)商一定會搶占“戰(zhàn)略高地”，放棄很多中小城市，未來三四線城市將是小企業(yè)存活的最大戰(zhàn)場。

但前瞻網(wǎng)記者了解到，一些三四線城市的中小開發(fā)商對未來并不樂觀，一方面土地、建筑成本上漲使得利潤下降，另一方面，面對大型開發(fā)商如萬科、恒大的進駐，小開發(fā)商的產(chǎn)品、規(guī)模、配套都無優(yōu)勢。

山東三維華德投資控股有限公司董事長馮義厚表示，公司正在四線城市濰坊開發(fā)一個文化創(chuàng)意小鎮(zhèn)，目前一線、二線城市的地產(chǎn)投資較踴躍，而三四線城市的庫存量和投資環(huán)境不太樂觀，即使在城鎮(zhèn)化的預(yù)期下，未來投資價值也不高。

陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖表示，三線城市的地理位置、經(jīng)濟地位都并非區(qū)域中心，很多城市以投資拉動擴張，出現(xiàn)了盲目的新城建設(shè)，但三線城市數(shù)量眾多，需要區(qū)別對待。“挑選三四線城市時，我們首先看當?shù)厥欠裼挟a(chǎn)業(yè)支持，是否出現(xiàn)人口快速進入，以及城市的腹地是否有很強的支持力”，范小沖表示，一些城市完全靠投資、房地產(chǎn)拉動盲目擴張，沒有人口進入，追漲時大家都認為市場有需求，但泡沫總會退去，從而也就導(dǎo)致樓市價格再度飆高。