根據(jù)上市房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)披露的財(cái)報(bào)顯示，盡管房企資金壓力在前階段的“以價(jià)換量”中有所緩解，但整體庫(kù)存仍居高位。當(dāng)前市場(chǎng)正處于膠著狀態(tài)，熱銷(xiāo)與冷清并存。業(yè)界認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成整體回暖趨勢(shì)。隨著下半年進(jìn)入全年銷(xiāo)售目標(biāo)的沖刺階段，“金九銀十”有望帶來(lái)新一輪的推盤(pán)高峰，并帶動(dòng)成交量的整體上升。

房企去庫(kù)存仍為主要目標(biāo)

Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年8月25日，滬深兩市已有101家房地產(chǎn)上市公司公布了半年報(bào)，總體來(lái)看，上半年房企銷(xiāo)售普遍飄紅，但利潤(rùn)增幅明顯落后于銷(xiāo)售增幅。“招保萬(wàn)金”四大行業(yè)巨頭上半年?duì)I業(yè)收入總額超過(guò)674億元，相比去年的484億元大幅增長(zhǎng)近40%;但凈利潤(rùn)只比去年同期增長(zhǎng)不足2億元，為79.59億元。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清表示，作為內(nèi)地上市房企的前四強(qiáng)，“招保萬(wàn)金”的經(jīng)營(yíng)情況反映了大型房企的一些特征。“由于結(jié)算項(xiàng)目數(shù)量和質(zhì)量的不同，“招保萬(wàn)金”的營(yíng)收和利潤(rùn)漲幅不一，但整體而言，四大房企‘增收不增利’”。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從房企的結(jié)算周期來(lái)估計(jì)，目前反映在房企上半年報(bào)表中的項(xiàng)目多數(shù)都受到了2010年以來(lái)調(diào)控的影響。除招商地產(chǎn)部分毛利率較高的項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算以外，其余3家房企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率都出現(xiàn)下調(diào)。其中，萬(wàn)科為26.5%，同比下降5.6個(gè)百分點(diǎn);金地為36.1%，同比下降3.16個(gè)百分點(diǎn);保利為37.51%，同比下降3.19個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，四大房企持有現(xiàn)金1097.77億元，與年初相比增加了27.67%。新增短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款合計(jì)575.65億元，同比基本持平。鏈家地產(chǎn)據(jù)此分析認(rèn)為，近幾個(gè)月來(lái)房企為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，拓寬資金來(lái)源，加大了和其他房企以及資金實(shí)力較強(qiáng)機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目上的合作。“上半年的開(kāi)源節(jié)流，現(xiàn)金為王使得房企當(dāng)前償債壓力明顯降低。”盡管大多數(shù)房企在年初以來(lái)普遍推行“以價(jià)換量”的銷(xiāo)售策略，緩解了一些資金壓力，但庫(kù)存量依然有增無(wú)減。最新數(shù)據(jù)顯示，四大房企的當(dāng)前庫(kù)存合計(jì)為5157.68億元，與年初4760億元相比增長(zhǎng)了8.35%。

常清表示，僅從數(shù)據(jù)來(lái)看，房企的庫(kù)存同比上漲明顯。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算周期的影響，部分已經(jīng)被銷(xiāo)售但尚未結(jié)算的物業(yè)也包含在庫(kù)存之中。而這部分物業(yè)的價(jià)值可以用房企的預(yù)收賬款數(shù)量來(lái)估算。如果減去預(yù)售賬款部分，房企的真實(shí)庫(kù)存為2499.43億元，與年初相比則降低了1.56%。

金地集團(tuán)總裁黃俊燦稱，“盡管當(dāng)前房企的庫(kù)存消化周期在下降，已經(jīng)從12個(gè)月降到10個(gè)月。但是預(yù)計(jì)下半年很多標(biāo)桿房企推到市面上的總量在增加，所以當(dāng)前房企去庫(kù)存的壓力依然很大。”

黃俊燦還說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率下滑將是未來(lái)趨勢(shì)。“對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，從2009年到2011年，成本在上升，居民地價(jià)未來(lái)也有可能上升?？傮w來(lái)看，房企未來(lái)的利潤(rùn)空間會(huì)下滑。”他認(rèn)為，房企未來(lái)的策略除了去庫(kù)存以外還要改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

市場(chǎng)難言“整體回暖”

盡管四大房企資金鏈和去庫(kù)存的壓力相對(duì)有所改善，但更多的中小房企償債能力仍然堪憂，行業(yè)內(nèi)“業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型及股權(quán)收購(gòu)兼并”的案例屢有出現(xiàn)。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，雖然5月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量總體出現(xiàn)了回升的局面，“但是至今還沒(méi)有帶動(dòng)房地產(chǎn)投資規(guī)?；厣虺霈F(xiàn)趨勢(shì)性回暖的局面。因此，整體樓市尤其是開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面相對(duì)較為緊張的基本面并沒(méi)有改變”。

北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，調(diào)控以來(lái)，先后有中弘地產(chǎn)、ST珠江、萊茵置業(yè)、鼎力股份、華業(yè)地產(chǎn)等10余家地產(chǎn)公司開(kāi)始轉(zhuǎn)型其他行業(yè)。張大偉說(shuō)，“非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加劇了房企間的并購(gòu)浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購(gòu)潮的半壁江山。上半年來(lái)已經(jīng)有多家上市房企開(kāi)始涉及其他行業(yè)，房企開(kāi)礦等轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)的行為逐漸增加。”

該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2012年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)公開(kāi)的規(guī)模股權(quán)交易達(dá)到了51宗，已經(jīng)公開(kāi)的總交易額就達(dá)到了205億，同比2011年上半年的42宗131億上漲了21%及56%，股權(quán)變動(dòng)明顯增加。張大偉說(shuō)，“本輪調(diào)控使得部分大型企業(yè)獲得發(fā)展機(jī)遇，或以專(zhuān)業(yè)化，或以資金優(yōu)勢(shì)謀得利潤(rùn);而另外一些資金壓力過(guò)緊的企業(yè)則只能甩股換錢(qián)”。

除了房企之間出現(xiàn)分化，當(dāng)前全國(guó)市場(chǎng)也正在呈現(xiàn)“冷熱不均”的態(tài)勢(shì)，北京等一線城市的一些項(xiàng)目則在傳統(tǒng)淡季出現(xiàn)“熱銷(xiāo)”局面。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，由于購(gòu)房人群對(duì)中大戶型房源的熱衷，使得北京市場(chǎng)主打“大中戶型”的樓盤(pán)在8月份取得了非常好的銷(xiāo)售成績(jī)。“其中，90至150平方米的中大戶型成交占比明顯提高，與7月相比提高了6%，與年初相比則提高了12%，而與此同時(shí)90平方米以下戶型的成交占比則出現(xiàn)了明顯下降，成交占比與年初相比下降了11個(gè)百分點(diǎn)”。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，除了改善型購(gòu)房需求比例有小幅上升這一原因之外，在限購(gòu)限貸持續(xù)從緊的大背景下，人們“一步到位”的置業(yè)觀念逐步強(qiáng)化，是導(dǎo)致8月份中大戶型房源成交占比明顯增加的重要原因。

而同樣處于一線城市之列的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)則相對(duì)偏冷。上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月上海市商品房銷(xiāo)售面積為954.0萬(wàn)平方米，同比下降7.8%。另外，自2010年初以來(lái)，上海市商品住宅銷(xiāo)售面積的同比增幅也一直為負(fù)值。進(jìn)入2012年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售面積同比跌幅持續(xù)在15%左右。