2010年第一個月，各上市房企銷售業(yè)績并不理想，房屋市庫存量逐漸增加。全國70個大中城市房價環(huán)比全線停漲，購房者“出手不甘心、不出手擔心”的觀望和焦慮情緒加重，但開發(fā)商都在蕭條的市場中苦苦掙扎，仍在采取延緩開盤節(jié)奏等方式博弈政策調控放松。有關專家認為，調控政策仍將嚴格執(zhí)行，打破市場僵局關鍵在于房企“降價”，促使房價合理回歸。

上市房企銷售業(yè)績慘淡

今年1月樓市慘淡開局，市場陷于僵局。眾多上市房企近日發(fā)布今年1月銷售數(shù)據(jù)，大部分標桿房企銷售業(yè)績下滑明顯。

房企龍頭萬科地產1月銷售數(shù)據(jù)簡報顯示，1月萬科實現(xiàn)銷售面積119萬平方米，銷售金額122億元，同比分別下降28%和40%。這是5年來萬科1月的銷售數(shù)據(jù)首次出現(xiàn)負增長。保利地產1月簽約面積和簽約金額同比大降七成，僅實現(xiàn)簽約面積12.50萬平方米，同比下降74.69%；實現(xiàn)簽約金額15.11億元，同比下降69.35%。金地集團的銷售情況也不理想，1月簽約面積3.7萬平方米，同比減少66.8%;簽約金額4億元，同比減少75.8%。

在目前仍處于傳統(tǒng)樓市旺季的海南，樓市成交量也依然較為低迷。據(jù)了解，大部分海景江景高端樓盤的售樓處冷冷清清。位于?？谑泻５閸u的一個高端樓盤，均價為每平方米1.3萬元以上，看房者門可羅雀。一些中低端樓盤由于剛性需求拉動，銷售量相對較好。海口某樓盤銷售主任袁松說，從去年10月開始，樓市非常冷清，今年元旦后看房者有所增多，但觀望情緒仍然濃重，看多買少，他們的樓盤在春節(jié)假期期間僅賣出1套房。

二手房同樣銷售低迷。?？谑卸嗉曳课葜薪楣矩撠熑私榻B，節(jié)后二手房交易量較低，均價超過每平方米7000元的房屋缺少市場，大戶型二手房幾乎無人問津。海南安佳順房地產經濟有限公司置業(yè)顧問王莉說：“由于二手房市場持續(xù)低迷，房租的持續(xù)上漲導致運營成本升高，很多房屋中介公司不得不縮小規(guī)模甚至閉門停業(yè)。”

在銷售萎靡的情況下，各地商品房庫存量呈擴大趨勢，銷售壓力巨大。海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年，海南省房屋施工面積3659.88萬平方米，同比增長35.6%;全省商品房銷售面積888.19萬平方米，同比增長3.9%，增速比上年回落48.4個百分點。

購房者陷入購房“焦慮”

18日國家統(tǒng)計局公布的2012年1月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，全國70個大中城市房價環(huán)比全線停漲。新建商品住宅價格與上月相比，價格下降的城市有48個，持平的城市有22個。

業(yè)內人士表示，去年以來，樓市成交量一直處于低迷狀態(tài)，價格出現(xiàn)松動，85折是目前海南樓市比較普遍的折扣，但價格過高仍然是成交量回暖的最大阻力。

“價格是關鍵因素，目前整體房價有所回調，多數(shù)購房者在等待房價進一步下跌。”海南百源房產交易中心經理王美妹說，一些投資者則急于出手但議價空間不大，與購房者對價格下跌的期待形成鮮明對比，導致二手房市場也難覓回暖跡象。

某房地產開發(fā)公司營銷部負責人說，只要調控政策持續(xù)，樓市短期內不太可能回暖，開發(fā)商目前都在采取打折、送裝修等方式暗中降價，但降幅不大。“開發(fā)商都在蕭條的市場中苦苦掙扎，尤其中小開發(fā)商的日子不好過，據(jù)我所知，有好幾家資金鏈相當緊張。”

據(jù)前瞻資訊房地產行業(yè)研究員介紹，商品住宅市場始終未回暖，房企目前很“糾結”，以什么價格入市才能促進成交成為大難題。在政策及市場僵局尚未打破的背景下，開發(fā)商因為定價難的問題延遲項目推盤，或以放緩項目開發(fā)節(jié)奏的方式應對當前市場的不確定性。

房價“欲跌還休”加重了購房者的觀望和焦慮情緒。海口市民張婷婷說，樓市調控政策取得一些效果，至少房價上漲趨勢得到抑制，但目前仍感覺房價過高，同時又擔心調控政策放松后，房價會迎來報復性反彈，“所以現(xiàn)在出手不甘心，不出手又擔心。”

房企需降價“跑量”

在1月31日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理溫家寶明確提出，要繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。

海南大學現(xiàn)代經濟理論研究所所長王毅武認為，目前房地產市場博弈已經進入關鍵時期，房價仍未回歸到合理價位，應堅持調控政策不放松不動搖。尤其對經濟總量不大的地區(qū)，經濟發(fā)展如果過度依賴房地產，會導致“房地產財政”或“土地財政”，造成經濟發(fā)展畸形。

中國人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。部分業(yè)內人士認為，盡管此次下調將釋放4000億元左右的流動性，但在調控政策作用下，房地產業(yè)難以從中“受益”。

近期北京、上海等地調整普通住房標準，但短期內并不會轉化為對市場的推動作用，一線城市由于調控政策基本繼續(xù)從嚴執(zhí)行，普通住房標準的調整及存款準備金率的下調對樓市成交量的刺激作用有限，而二三線城市樓市成交量要有所突破，必須有更多的樓盤進行價格調整。樓市短期內難以出現(xiàn)“小陽春”的反彈利好，開發(fā)商也不可能從價格上獲得不錯的利潤空間。房企應進行策略性調整，加速“跑量”，以“現(xiàn)金為王”。

打破樓市僵局在于各個市場主體的內部底線及承受力。從房企的角度而言，市場僵局打破與否關鍵還是“降價”，樓盤前期成交均價已出現(xiàn)15%至20%的降幅，如果市場局面持續(xù)惡化，將有更多的開發(fā)企業(yè)參與到降價的行列中來。

專家指出，房地產市場受政策影響很大，只要政策不松動，價格將存在下調可能。開發(fā)商只有通過降價尋找出路。