跨入2012年，中國(guó)樓市并沒(méi)有迎來(lái)比較寬松的市場(chǎng)，反而因?yàn)榧磳⒌狡诘?萬(wàn)億短期流動(dòng)負(fù)債而陷入“絕境”。

僅上半年到期的信托借款就超過(guò)700億元，全年到期的信托借款甚至達(dá)到1758億元。上述償債壓力，進(jìn)一步壓低了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，最悲觀的預(yù)測(cè)甚至認(rèn)為房?jī)r(jià)的跌幅將超過(guò)3成。

與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的建筑成本、人工成本、土地成本均出現(xiàn)了大幅上漲。分析人士表示，2009年下半年以后購(gòu)買的土地成本都比較高，這些項(xiàng)目甚至存在虧損的可能。

房?jī)r(jià)回到2009年四季度?

對(duì)于房?jī)r(jià)的悲觀預(yù)期緣于房企2012年巨大的償債壓力和低迷的交易量。業(yè)內(nèi)人士表示，2012年主要城市商品住宅的成交量將延續(xù)2011年下半年的低迷態(tài)勢(shì)，全年商品住宅成交量將大幅下降20%。世聯(lián)地產(chǎn)也認(rèn)為，在今年的4月~6月，全國(guó)的商品住宅成交量會(huì)出現(xiàn)第二次觸底。瑞銀甚至預(yù)測(cè)行業(yè)平均銷售入賬目標(biāo)大概只能實(shí)現(xiàn)50%左右。

與成交量的低迷相反，此前有不完全統(tǒng)計(jì)顯示，今年到期的房地產(chǎn)企業(yè)短期流動(dòng)負(fù)債規(guī)模會(huì)有一萬(wàn)億元。統(tǒng)計(jì)顯示，僅于2012年到期的離岸私募債就有1000個(gè)，另外還有諸如信托、房地產(chǎn)基金和民間借貸等短期債務(wù)將到期。

上述到期的各類債務(wù)，顯然將成為開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售的壓力。業(yè)內(nèi)人士表示，由于此前開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)是由存貨驅(qū)動(dòng)，因此在市場(chǎng)轉(zhuǎn)向時(shí)，整個(gè)行業(yè)的去庫(kù)存壓力就非常大。

該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企在目前的市場(chǎng)中要想去庫(kù)存，只有降價(jià)。分析認(rèn)為，2012年全國(guó)商品房銷售均價(jià)同比下滑4.6%。

即使如此，上述房?jī)r(jià)下調(diào)幅度依然被認(rèn)為是保守的。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)此前對(duì)全國(guó)28個(gè)城市購(gòu)房者期望房?jī)r(jià)下跌幅度的調(diào)查，有35%的購(gòu)房者期望房?jī)r(jià)跌幅在30%以上。截至去年年底，75%的樓盤給出的降價(jià)幅度不到15%。低迷的成交量反映出，購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商目前的降價(jià)幅度還不滿意。

業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，在有巨額債務(wù)即將到期的背景下，開(kāi)發(fā)商可能不得不大幅調(diào)價(jià)。根據(jù)調(diào)查，在降價(jià)完成之后，2012年上半年的房?jī)r(jià)將與2009年第四季度接近。