樓市調控進度深度博弈，2011年底，樓市終于現(xiàn)松動跡象。

日前，深圳地產(chǎn)中介紛紛回首2011年，展望2012年，并做出了“如果政策完全不放松，房價將下跌30%，回到2009年4月的水平”的預測。

中原地產(chǎn)華南(大深圳區(qū))董事總經(jīng)理李耀智說，2008年只要降價，成交量就會上來，但2011年降價后，成交量還沒有上來。干降無量的陰跌，對于房地產(chǎn)市場的傷害最大。

據(jù)前瞻資訊數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，2011年深圳新建商品住房成交面積為272萬平方米，同比減少了15.26%，為連續(xù)11年以來的最低點;二手住宅成交面積根式大幅減少55%，創(chuàng)歷史最大降幅。

李耀智預測，“如果政策完全不放松，房價還將下跌30%，回到2009年4月的水平。一二手房成交總量將萎縮至每月5000套左右。”

面對市場壓力，開發(fā)商已經(jīng)改變定價策略。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松說，在市場定價方面，此前業(yè)內常用的比較法已經(jīng)失效，“現(xiàn)在開發(fā)商定價時，不再問競爭項目賣多少錢，而是會問多少錢才能賣掉，這是市場探底期的一大特征”。

然而，陳勁松認為，為了防止降價引發(fā)的退房等問題，已經(jīng)開盤等待入伙的樓盤，大幅降價的可能性較小，所以2012年筑底的主力軍將是新開樓盤。

此前，房企的庫存規(guī)模決定了企業(yè)的利潤，但是當市場轉向時，高庫存卻成為傷害企業(yè)的源頭。陳勁松說，“房企要趁早忙活債務問題，因為最悲慘的事情就是，企業(yè)資產(chǎn)豐厚，但現(xiàn)金流跟不上，最后差一口氣，被憋死了。”因此，2012年將是個去存貨之年。“開發(fā)商應該盡一切手段加快賣房速度，這不是要抄底，而是為保命。只要有量的反彈，筑底就算成功了。”

陳勁松認為，出租回報率回歸社會資產(chǎn)平均回報率之時，樓市便完成了筑底。以中等戶型為例，租金回報率達到3%至5%比較合理。他預計，這一筑底將在2012年年中實現(xiàn)，之后，樓市將步入緩慢復蘇期。

調控之下，房地產(chǎn)市場發(fā)生了不少變化：“市場為主、保障為輔”的市場格局逐漸形成，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，三四線城市成為新的市場空間，商業(yè)模式也從囤地獲取高溢價轉換為快周轉。業(yè)內人士表示，進入2012年后，回歸房地產(chǎn)本源的現(xiàn)象將會變得明顯，房地產(chǎn)行業(yè)正式進入下半場。