樓市調(diào)控致成交量下跌再加上融資渠道受阻等多重因素，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流還能撐多久?

10日業(yè)內(nèi)人士警示稱(chēng)，2012年一季度末與二季度初是房地產(chǎn)高危期，或出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)、中小房產(chǎn)商資金鏈斷裂、房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌整合。

調(diào)查顯示，2012年房企資金缺口量將達(dá)到1.35萬(wàn)億元。而1.35萬(wàn)億元的資金缺口量，相當(dāng)于2011年萬(wàn)科銷(xiāo)售額的約11倍。

近日的一次地產(chǎn)會(huì)議上，黃金灣投資集團(tuán)副董事長(zhǎng)全亮透露，在銷(xiāo)售回款繼續(xù)疲軟的形勢(shì)下，轉(zhuǎn)賣(mài)項(xiàng)目或合作開(kāi)發(fā)將成為2012年房企解決資金壓力的最佳辦法。

資金缺口或達(dá)1.35萬(wàn)億元

業(yè)界專(zhuān)家表示，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張已成定局。

一份針對(duì)2012年房地產(chǎn)行業(yè)的報(bào)告顯示，整體而言，2011年房地產(chǎn)資金需求并沒(méi)有出現(xiàn)缺口，但2012年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量將沖高到10.84萬(wàn)億元，而包括自有資金、商品房銷(xiāo)售回款、銀行貸款、房地產(chǎn)信托貸款等途徑，房企能夠募集到的資金量只有9.49萬(wàn)億元。按照目前的口徑計(jì)算，2012年房企的資金缺口量將達(dá)到1.35萬(wàn)億元。

1.35萬(wàn)億元的資金量不可謂不龐大。粗略計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，2011年萬(wàn)科銷(xiāo)售額為1215.4億元，換句話說(shuō)，2012年房企的資金缺口量相當(dāng)于萬(wàn)科2011年銷(xiāo)售額的近11倍。而中房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的《2011年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)年度銷(xiāo)售TOP50排行榜》顯示，2011年銷(xiāo)售額排名前20名的房企，包括萬(wàn)科、恒大、保利、中海外等，去年合計(jì)銷(xiāo)售額僅8773億元，1.35萬(wàn)億元相當(dāng)于2011年銷(xiāo)售額排名前20名的房企銷(xiāo)售總額的約1.5倍。

四方面原因疊加影響

對(duì)于2012年房企面臨的巨大資金缺口，首創(chuàng)置業(yè)一位匿名人士分析指出，主要受四個(gè)方面的原因疊加影響。

首先，銷(xiāo)售受阻，回款能力趨弱。據(jù)前瞻資訊數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，2011年包括杭州在內(nèi)的5個(gè)一線城市新建住宅總體成交量相較于2010年同比下降19.49%。其中北京、上海、廣州、深圳與杭州新建住宅成交面積分別同比下降21.74%、17.24%、8.37%、15.15%和20.45%。尤其于8月開(kāi)始，相關(guān)地產(chǎn)調(diào)控政策效果逐漸釋放，成交量一路下滑。尤其于7月初，不少二、三線城市被強(qiáng)制要求出臺(tái)限購(gòu)政策，隨后樓市也與一線城市一起進(jìn)入下滑通道。

其次，銷(xiāo)售受壓之下，庫(kù)存逐漸走高，沉淀了房企大量資金，且這種趨勢(shì)仍在上升中。

以北京為例。2011年北京商品房住宅期房供應(yīng)套數(shù)為64846套，合計(jì)簽約套數(shù)為28269套，套數(shù)簽約率約43.2%。相比較而言，2010年的套數(shù)簽約率為63.4%，2009年更是沖高至近80%。