盈利遇阻

不過，上海業(yè)內(nèi)并不為老潘的這次拋售動(dòng)作感到意外。

“這消息在業(yè)內(nèi)已相傳了半年左右。目前上述幾個(gè)項(xiàng)目都還是生地，沒怎么動(dòng)工。”在業(yè)內(nèi)人士看來，潘石屹此次“逃離”似乎顯得有些無奈。

上海資深業(yè)內(nèi)人士薛建雄分析指出，遲遲未動(dòng)工的原因主要在于SOHO看不到項(xiàng)目未來的收益。

“感覺到項(xiàng)目建成之后賣不出好的價(jià)格，所以就一直不敢動(dòng)。”他進(jìn)一步表示，倘若這些項(xiàng)目建成之后零售，資金成本將會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出他們原本的預(yù)期，再加上售價(jià)上不去，所以老潘“玩”不下去了。

另有分析人士亦表示，SOHO之所以決定出售在上海的部分資產(chǎn)，可能是因?yàn)閾?dān)心即將出現(xiàn)寫字樓供應(yīng)過剩的局面以及上海的房租下跌。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年上半年，上海超甲級和甲級寫字樓存量達(dá)到620萬平方米。而未來數(shù)年，上海寫字樓新增供應(yīng)還將大大增加，空置率也將相應(yīng)增長。特別是2014-2016年，上海甲級寫字樓供應(yīng)將出現(xiàn)激增態(tài)勢，2015年新供應(yīng)將達(dá)到200萬平方米的新高。

據(jù)觀察人士指出，目前上海寫字樓售價(jià)較平，倘若定價(jià)較高，又面臨難以出售的問題。

“比如環(huán)球金融中心，一直在賣，但也只銷售了3、4成的樣子。”該人士進(jìn)一步指出，其實(shí)SOHO中國目前在售的寫字樓項(xiàng)目銷售也非常低迷。

顯然，這對于潘石屹來說顯然不是一個(gè)好消息。

從2009年收購“上海第一爛尾樓”東海廣場起，至今年4月在上海長寧拿地為止，SOHO中國在上?？偣餐顿Y開發(fā)了12個(gè)項(xiàng)目。而該公司項(xiàng)目總數(shù)僅為16個(gè)，上海項(xiàng)目占比超7成。作為SOHO房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主戰(zhàn)場，上海項(xiàng)目成敗至關(guān)重要。

但據(jù)上海當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，就在這12個(gè)項(xiàng)目之中，有9個(gè)項(xiàng)目至今仍處在工地狀態(tài)，且大部分項(xiàng)目工程進(jìn)展遲緩，其中就包括虹口SOHO、SOHO海倫廣場、外灘SOHO、SOHO靜安廣場等重要項(xiàng)目。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，這也是潘石屹在2010、2011年大量收購商辦地塊的遺留問題，要同時(shí)開發(fā)這些項(xiàng)目顯然不可能，SOHO中國只有通過分批開發(fā)的方式來運(yùn)作。

“但現(xiàn)在看來，SOHO中國未來想要保留近年來購入的所有項(xiàng)目將變得日益困難，特別在其轉(zhuǎn)型之后。”

上述業(yè)內(nèi)人士對于SOHO中國后續(xù)盈利能力表示擔(dān)憂。

“上海寫字樓租金整體不高，也影響了售價(jià)，同時(shí)開發(fā)成本、土地、建安成本很高，而這也將會是一個(gè)長期延續(xù)的趨勢。”