國(guó)內(nèi)豪華酒店近年來(lái)擴(kuò)張迅速，不過(guò)風(fēng)光背后，卻暗藏隱憂，其中最大的或許來(lái)自地產(chǎn)調(diào)控政策下投資前景的不確定性。

眼下，國(guó)內(nèi)高級(jí)酒店的建設(shè)大多采取地產(chǎn)商和管理集團(tuán)捆綁的模式運(yùn)作。據(jù)卡爾森瑞德酒店集團(tuán)(下稱(chēng)“卡爾森瑞德”)亞太區(qū)總裁巴羅(Simon Barlow)稱(chēng)，一般情況下，地產(chǎn)商負(fù)責(zé)樓宇開(kāi)發(fā)，之后會(huì)和管理集團(tuán)簽署協(xié)議。

“主要是簽兩個(gè)合同，一個(gè)是開(kāi)發(fā)合同，一個(gè)是管理合同，兩個(gè)合同的簽署大約隔6個(gè)月。”巴羅說(shuō)道，“開(kāi)發(fā)合同涉及我們?nèi)绾螏烷_(kāi)發(fā)商進(jìn)行酒店的內(nèi)部設(shè)計(jì)與工程管理。管理合同涉及運(yùn)營(yíng)管理的細(xì)節(jié)，一般會(huì)簽15年左右。”

不難發(fā)現(xiàn)，各個(gè)豪華酒店的背后不乏地產(chǎn)巨頭活躍的身影，其中包括萬(wàn)達(dá)、綠地、保利、世茂等。從地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值來(lái)看，融入酒店類(lèi)設(shè)施將抬高整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，而酒店依附于中高端住宅區(qū)，也會(huì)使住宅板塊具備進(jìn)一步升值空間。

然而，一波接一波的地產(chǎn)調(diào)控之下，開(kāi)發(fā)商的資金鏈正逐漸趨緊——已有不少在建酒店因現(xiàn)金流問(wèn)題而延緩開(kāi)業(yè)，為各大品牌的高速擴(kuò)張蒙上陰影。在采訪中，幾乎每家酒店集團(tuán)都不否認(rèn)這點(diǎn)。

“目前，我們正在積極籌備在中國(guó)區(qū)增開(kāi)110家酒店，但這樣的盤(pán)算并未考慮到經(jīng)濟(jì)上的不可測(cè)因素。”希爾頓大中華區(qū)發(fā)展部高級(jí)副總裁李威豪稱(chēng)，“今年的局勢(shì)確實(shí)不利于擴(kuò)張的步伐，但風(fēng)雨過(guò)后又會(huì)暢通無(wú)阻。”

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，外資品牌還不得不正視擴(kuò)張的另一重威脅——開(kāi)發(fā)商的“自立門(mén)戶(hù)”。如今，不少地產(chǎn)集團(tuán)不再滿足于和外資酒店管理品牌合作，僅僅扮演一個(gè)業(yè)主的角色，而是開(kāi)始對(duì)經(jīng)營(yíng)自主酒店品牌蠢蠢欲動(dòng)。

今年8月3日，萬(wàn)達(dá)酒店及度假村管理有限公司旗下的首家豪華酒店——太原萬(wàn)達(dá)文華酒店開(kāi)業(yè)，標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)開(kāi)始正式涉足酒店經(jīng)營(yíng)。此前，綠地國(guó)際酒店管理集團(tuán)發(fā)布了兩個(gè)高端自有品牌“鉑瑞”(Primus)和“鉑驪”(Qube);首旅集團(tuán)也宣布推出奢侈酒店品牌“安麓”;此外，世貿(mào)地產(chǎn)也擁有了自主酒店品牌“茂御”。

對(duì)萬(wàn)達(dá)這樣的地產(chǎn)商而言，當(dāng)手中的酒店物業(yè)規(guī)模能夠支撐自己建立一個(gè)酒店管理團(tuán)隊(duì)時(shí)，它們便會(huì)傾向于自主經(jīng)營(yíng)，既可避免受制于人，也不必再向外資管理公司支付高額的管理費(fèi)用。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，酒店管理集團(tuán)向開(kāi)發(fā)商收取的管理費(fèi)分為兩類(lèi)，一是“基本管理費(fèi)”，二是“獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)”。前者根據(jù)雙方確立的年保底經(jīng)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行一定比例的提取，后者則根據(jù)超額經(jīng)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行一定比例提取。

萬(wàn)達(dá)方面此前表示，對(duì)于一些地標(biāo)性建筑內(nèi)的酒店，公司仍會(huì)放手讓外資方去管理，而對(duì)于開(kāi)在二三線城市的酒店，萬(wàn)達(dá)則逐步嘗試著自主管理。這意味著，在二三線城市，外資品牌的擴(kuò)張會(huì)不可避免地遭遇沖擊。

洲際酒店集團(tuán)大中華區(qū)總裁黃德利并不諱言這種變化帶來(lái)的新挑戰(zhàn)。盡管?chē)?guó)際品牌在短期內(nèi)面臨壓力，但他仍顯得信心滿滿。“雖然業(yè)主請(qǐng)外資品牌管理并不便宜，但這相當(dāng)于請(qǐng)了一個(gè)好管家，會(huì)讓整體的物業(yè)升值。”在他看來(lái)，國(guó)際品牌擁有全球化的酒店網(wǎng)絡(luò)，無(wú)論是知名度還是美譽(yù)度都會(huì)更勝一籌;更重要的是，國(guó)際品牌擁有全球預(yù)訂系統(tǒng)，這套系統(tǒng)的建立與磨合往往需要數(shù)十年。“目前，通過(guò)洲際自身的預(yù)訂系統(tǒng)為酒店輸送的客人達(dá)到60%至70%。”

在此基礎(chǔ)上，為了增加用戶(hù)的辨識(shí)度，洲際正試圖不斷調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)策略與品牌形象，使自己在諸多“千篇一律”的奢華酒店中脫穎而出。酒店正加強(qiáng)自身的品牌建設(shè)，在標(biāo)識(shí)、門(mén)口的燈、客房?jī)?nèi)的電視機(jī)等設(shè)施要求全球統(tǒng)一，使客人一看就知道品牌。