房市回暖，讓房企投資信心大振。房地產(chǎn)融資積極性高漲，但地產(chǎn)信托背后潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，也逐漸暴露。

市場(chǎng)回暖

6日，山東信托發(fā)行一款名為“博海建設(shè)集合資金信托計(jì)劃”的產(chǎn)品，計(jì)劃募集資金1.8億元，主要用于補(bǔ)充山東建筑企業(yè)青島博海建設(shè)集團(tuán)有限公司的營(yíng)運(yùn)資金，預(yù)期年化收益率達(dá)到9.5%。

這種收益水平的信托產(chǎn)品現(xiàn)在可謂少見。但前瞻網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，近期發(fā)行的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品，預(yù)期收益率“飆高”者卻不在少數(shù)。

如長(zhǎng)安信托8月底發(fā)行的一款名為“天府巨洋文化設(shè)施裝修項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃”的產(chǎn)品，募資規(guī)模達(dá)到2.5億元，融資方為四川巨洋假日飯店管理有限公司，資金用于瀘州大劇院、會(huì)議中心及其配套設(shè)施裝修，其預(yù)期年化收益率最高達(dá)到11.5%。

此外，四川信托最近發(fā)行的一款名為“華業(yè)地產(chǎn)北新國(guó)際項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”的產(chǎn)品，擬募集資金1.5億元，預(yù)期年化收益率也達(dá)到了11%。

前瞻網(wǎng)記者了解到，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品預(yù)期收益率的提高，除了代表房地產(chǎn)融資積極性高漲，也被市場(chǎng)認(rèn)為是房地產(chǎn)信托回暖的跡象。“雖然發(fā)行量不大，但是最近房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的回暖，讓機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信心增大了一些。”一信托公司天津地區(qū)業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人說(shuō)道。

前瞻網(wǎng)記者注意到，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的今年1-8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況顯示，雖然1-8月份我國(guó)商品房銷售面積57415萬(wàn)平方米，同比下降4.1%，但降幅比1-7月份縮小2.5個(gè)百分點(diǎn);同時(shí)，至8月份，國(guó)內(nèi)商品房銷售額達(dá)到34011億元，增長(zhǎng)2.2%，而在此前的1-7月份，該數(shù)據(jù)為下降0.5%。

上市房企半年報(bào)也顯示，其2012年中期的整體主營(yíng)收入增長(zhǎng)28.3%，凈利潤(rùn)增加13.2%，好于2009年及2011年同期表現(xiàn);2012年中期銷售回籠資金增長(zhǎng)2.8%，同比大幅下降，環(huán)比大幅改善。

前瞻網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，近期還有多個(gè)“類房地產(chǎn)信托”產(chǎn)品被劃至其他領(lǐng)域，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品實(shí)際發(fā)行量與公布的發(fā)行量有所差距。如長(zhǎng)安信托發(fā)行的“深圳金海灘度假酒店裝修項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃”以及四川信托的“湖州喜來(lái)登酒店裝修貸款集合資金信托計(jì)劃”，由于涉及酒店，被劃分為工商企業(yè)領(lǐng)域信托產(chǎn)品。

“但實(shí)際上，該類信托感覺基本上還是房地產(chǎn)的一個(gè)變形。”上述信托公司業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人說(shuō)。

暗藏風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資積極性再度提高，市場(chǎng)對(duì)這一現(xiàn)象的探討也日趨激烈。

有業(yè)內(nèi)分析人士指出，房地產(chǎn)融資重新回暖背后的風(fēng)險(xiǎn)不容小視。西安交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院教授周廣生，11日就表示，這背后不排除部分企業(yè)“拆東墻補(bǔ)西墻”———借渠道發(fā)行新信托產(chǎn)品或從其他方面融資，償還到期產(chǎn)品，解決兌付危機(jī)的可能。

中金公司年初發(fā)布的研究報(bào)告指出，今年預(yù)計(jì)到期房地產(chǎn)信托規(guī)模2234億元，總還款額約為2500億元。還款主要集中在三季度，月均還款額將達(dá)到360億元。

前瞻網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，一些跡象也表明，確實(shí)有房企曾陷入兌付危機(jī)。如7月份以來(lái)，中誠(chéng)信托先后發(fā)布3則產(chǎn)品提前終止公告，分別涉及蘇州煒華置業(yè)投資集合信托計(jì)劃、吉林泰安股權(quán)投資集合信托計(jì)劃和金科地產(chǎn)龍頭寺項(xiàng)目投資集合信托計(jì)劃，而這3款產(chǎn)品的融資方均為房地產(chǎn)商。

“房地產(chǎn)公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況恐怕并不像報(bào)表上那樣好看。”周廣生指出，不少房地產(chǎn)公司發(fā)行信托產(chǎn)品時(shí)，會(huì)選擇股權(quán)類融資，如信托公司以增資的方式進(jìn)入公司，其持有的股份會(huì)在一定時(shí)間后由房地產(chǎn)公司全部定向認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)金額就是此類產(chǎn)品的本金和收益。

“報(bào)表中，信托公司的增資是計(jì)入房地產(chǎn)公司的所有者權(quán)益的，但是實(shí)際上，在進(jìn)入時(shí)就已經(jīng)確定房地產(chǎn)公司必將出資購(gòu)買，其實(shí)這應(yīng)該算作房地產(chǎn)公司的一種負(fù)債，而我們只有在最后才能發(fā)現(xiàn)。”周廣生分析說(shuō)。

前瞻網(wǎng)記者注意到，房地產(chǎn)類依托產(chǎn)品的年化收益率大約在10%左右，而房地產(chǎn)企業(yè)如今的凈利率也就在15%左右。也就是說(shuō)，房企在“上交”給信托公司收益后，其實(shí)際收益率與定期存款利率相差無(wú)幾。

“投資者應(yīng)該理性看待房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品，不能僅僅被其預(yù)期高收益所誘惑。”一名股份制銀行的理財(cái)分析師表示，投資者在選擇此類信托產(chǎn)品時(shí)，必須了解項(xiàng)目細(xì)節(jié)，并確認(rèn)其抵押物，警惕暗藏的風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，多數(shù)機(jī)構(gòu)對(duì)此持樂(lè)觀態(tài)度。如瑞銀近日的分析報(bào)告就指出，房地產(chǎn)銷售面積自5月起環(huán)比回升，并在7月份出現(xiàn)強(qiáng)勁的同比增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)企穩(wěn)。下半年中央不會(huì)出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。預(yù)計(jì)新開工面積和投資額都將在年末環(huán)比回升。

用益信托分析師徐穎風(fēng)也指出，從目前來(lái)看，房?jī)r(jià)大跌的可能性不會(huì)太大，相關(guān)信托產(chǎn)品都可以順利兌付。