房地產(chǎn)信托

開發(fā)商受樓市調(diào)控政策影響， 已深陷資本漩渦，為減少資金壓力，正積極拓展融資渠道。 正當(dāng)市場各方聚焦在日益臨近的兌付高峰之時(shí)，上半年的房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)出規(guī)模和占比雙降的趨勢(shì)?？梢钥隙ǖ氖?，開發(fā)商通過信托融資的局勢(shì)發(fā)生了變化。

在樓市調(diào)控從嚴(yán)的背景之下，開發(fā)商在融資上受到渠道和成本等方面的阻礙。今年以來，各大房企紛紛謀求海外融資，方式主要包括收購已上市的“殼公司”、境外發(fā)債等。

萬科買殼 金地發(fā)債

即便是作為四大地產(chǎn)巨頭的“萬保招金”，也面臨著融資困難的窘境。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”策略的萬科A，目前仍以4701218.82萬元的貨幣資金高居A股房企之首。根據(jù)其日前發(fā)布的2012年半年報(bào)，截至上半年，萬科金額前五名的長期借款均為信托借款，總額達(dá)到71.98億元。截至8月16日，披露中報(bào)的上市房企中，萬科以78.86%的資產(chǎn)負(fù)債率居首。

萬科半年報(bào)稱，截至2012年4月，萬科累計(jì)向華潤信托有限公司申請(qǐng)借款人民幣40億元。萬科表示，與華潤集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司的合作將充分利用華潤在金融方面的優(yōu)勢(shì)及平臺(tái)，有利于公司拓寬融資渠道。

實(shí)際上，萬科對(duì)融資渠道的拓展不僅限于內(nèi)地，該企業(yè)將目光投向了香港。

萬科7月發(fā)布公告表示，其附屬全資子公司W(wǎng)kland Investments Company Limited完成對(duì)南聯(lián)地產(chǎn)控股的股權(quán)收購，占重組后的南聯(lián)地產(chǎn)已發(fā)行股份總數(shù)的約79.26%。

萬科此舉被視為在境外搭建融資平臺(tái)，進(jìn)而應(yīng)對(duì)國內(nèi)高昂的融資成本。根據(jù)申銀萬國分析，通過這起收購，萬科可以通過南聯(lián)地產(chǎn)獲取成本更低的境外貸款。而通過境內(nèi)的房地產(chǎn)信托等融資渠道，萬科可能需要支付15%左右的成本，但是在境外建立橋頭堡公司，則可通過股票二級(jí)市場增發(fā)等方式募集境外資金，成本只有內(nèi)地的1/10甚至更低。

采取上述“買殼”方式的，還包括招商地產(chǎn)控股東力實(shí)業(yè)控股，中糧香港入主僑福企業(yè)。

此外，由于A股IPO對(duì)房企閘門緊閉，不少企業(yè)選擇在香港上市。 據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，目前已有近10家內(nèi)地地產(chǎn)公司重啟在港上市進(jìn)程，其中包括深圳卓越地產(chǎn)、廣州星河灣集團(tuán)等。

金地集團(tuán)選擇的是另一種路線—境外發(fā)債。7月19日，該集團(tuán)宣布，旗下的境外公司金地國際控股有限公司發(fā)行12億元三年期無抵押優(yōu)先級(jí)債券，發(fā)行票息9.15%。

金地集團(tuán)此舉是A股地產(chǎn)公司境外發(fā)債首個(gè)成功案例。實(shí)際上，方興地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等H股上市房企早已在境外債市“起航”。

金地集團(tuán)表示，此舉將進(jìn)一步拓寬公司融資渠道，并且是集團(tuán)國際化戰(zhàn)略的最新成功嘗試，將進(jìn)一步提升公司整合國際資源的能力，和在未來復(fù)雜市場環(huán)境下持續(xù)發(fā)展的潛力。

房地產(chǎn)信托系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不足慮

去年此時(shí)，房地產(chǎn)信托曾被“融資無門”的開發(fā)商視為“救命稻草”，而在今年，上至監(jiān)管層，下至信托公司，對(duì)房地產(chǎn)信托積聚的風(fēng)險(xiǎn)均不敢怠慢。

不過，對(duì)于房地產(chǎn)信托是否能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從業(yè)內(nèi)的表態(tài)來看，此種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性不大已是各方共識(shí)。

近日，銀監(jiān)會(huì)非銀部主任柯卡生公開指出：“當(dāng)前及今后一段時(shí)期，我們的目標(biāo)是守住不發(fā)生系統(tǒng)性、區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)底線，努力防范和化解單體機(jī)構(gòu)和單體業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”

柯卡生認(rèn)為，雖然個(gè)別公司的個(gè)別項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)隱患，但引發(fā)區(qū)域性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。

他以一組數(shù)據(jù)來論述上述判斷，房地產(chǎn)信托規(guī)模僅占全國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的6.1%，占全國信托公司受托資產(chǎn)總規(guī)模的12.62%，且規(guī)模、占比均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

截至2012年6月底，信托行業(yè)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)余額6953億元，其中自然人投資者認(rèn)購規(guī)模為2692億元。今明兩年，集合類房地產(chǎn)信托需兌付的金額，扣除次級(jí)后分別為710.02億元和1842.52億元。

除了出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，高企的融資成本也是開發(fā)商對(duì)信托融資“既愛又恨”的原因之一。 據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，2012年6月，房地產(chǎn)信托的平均預(yù)期收益率為10.04%。房地產(chǎn)信托收益率在去年9月創(chuàng)出本輪上漲的新高10.76%，此后半年，房地產(chǎn)信托收益率處于高位盤整的狀態(tài)。

用益信托分析師徐穎風(fēng)表示：“在貨幣政策放松、資金成本降低、收益率曲線下行的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本依然維持在高位。”

一位做過多筆房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的信托經(jīng)理說：“開發(fā)商通過信托融資是‘飲鴆止渴’，不可持續(xù)，信托融資對(duì)于開發(fā)商來說只能解決一時(shí)資金之需，但是反過來看，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)對(duì)信托公司來說可算得上是‘大蛋糕’。”

該信托經(jīng)理指出，房地產(chǎn)信托的疲弱僅能從側(cè)面反映出開發(fā)商融資的困境，綜合來看，倒逼房企境外融資的因素是多重的，資本市場融資難、銀行嚴(yán)控開發(fā)貸等。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)可見，房產(chǎn)開發(fā)貸增速有所增加。 據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，6月末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.92萬億元，同比增長11.3%，增速比上季度末高0.3個(gè)百分點(diǎn)。但其中，保障房開發(fā)貸貢獻(xiàn)較大，同期保障房開發(fā)貸余額4784億元，同比增長62.7%，上半年增加869億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的49.7%。

從目前的政策層面來看，開發(fā)商的融資困境仍較為嚴(yán)峻。銀監(jiān)會(huì)主席尚福林在銀監(jiān)會(huì)年中會(huì)議上表示，下半年將堅(jiān)決貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控。另外，國家也有可能在近期出臺(tái)新的調(diào)控著呢公測(cè)，這對(duì)開發(fā)商來說又是一個(gè)新的變數(shù)。