在中國(guó)老齡化嚴(yán)重的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)不像其他產(chǎn)業(yè)，遵循成長(zhǎng)高峰再衰退的生命周期規(guī)律。一旦找到合適的發(fā)展模式，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)這片藍(lán)海將發(fā)展得非?？?，直至白熱化競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。

透視養(yǎng)老地產(chǎn)商機(jī)  我國(guó)老齡化趨勢(shì)加速

根據(jù)聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上老年人口占總?cè)丝诘?0%，或65歲以上老年人口占總?cè)丝诘?%，即視為進(jìn)入老齡化社會(huì)。

我國(guó)自2000年起即已進(jìn)入老齡化社會(huì)。2000-2010年間，我國(guó)老年人口年均增加3.2%，明顯高于同期人口總量增速的0.56%；2010年，我國(guó)60歲及以上老年人口占13.26%，達(dá)到1.78億人。0-14歲人口占16.60%，比2000年人口普查下降6.29個(gè)百分點(diǎn)。在1990-2000年的十年間，60歲以上人口比例提升了1.77個(gè)百分點(diǎn)，0-14歲區(qū)間少年兒童人口比重下降了4.93個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥闯?，人口老齡化的速度在加快，少年兒童比重降低速度也在加快。

國(guó)務(wù)院公布的《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》顯示，從2011年到2015年，全國(guó)60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%增加到16%。

2010-2050年將是我國(guó)人口老齡化高速增長(zhǎng)期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%。預(yù)計(jì)到2014年，我國(guó)六十歲以上人口將達(dá)到2億，2026年將達(dá)到3億，成為超老年型國(guó)家。

市場(chǎng)需求及供應(yīng)缺口利于養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

人口老齡化迅速發(fā)展的背后，也意味著一個(gè)潛力巨大、亟待開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)正在形成。根據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心（CRCA）一項(xiàng)對(duì)中老年人的調(diào)查顯示，2010年，老年人消費(fèi)市場(chǎng)總量為14000億元人民幣。其中，在不動(dòng)產(chǎn)方面的需求約為8388億元，預(yù)計(jì)到2020年該市場(chǎng)需求將達(dá)到28145億元，在2030年達(dá)到73219億元。

從機(jī)構(gòu)養(yǎng)老型老年住宅需求來(lái)看，截至2010年底，我國(guó)各類老年機(jī)構(gòu)共提供床位314.9萬(wàn)張，每千名老人占有養(yǎng)老床位僅有17.7張。假設(shè)2015年我國(guó)每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到“十二五”規(guī)劃的30張，2020年可以達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平50張，則2015年和2020年養(yǎng)老床位數(shù)的需求量分別為630萬(wàn)張和1250萬(wàn)張，即2010-2015年間需要新增床位數(shù)315萬(wàn)張，2015-2020年間需要新增床位數(shù)620萬(wàn)張。

無(wú)論從我國(guó)“未富先老”的現(xiàn)實(shí)國(guó)情看，還是從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老型老年住宅的供給中，市場(chǎng)化運(yùn)作方式應(yīng)占主導(dǎo)。并且，從我國(guó)已有政策指向中也可以看出，政府支持民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)。以福利化水平較高的英國(guó)為例，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老型老年住宅的供給結(jié)構(gòu)中，政府福利性老年住宅在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老型老年住宅中所占比例僅為15%。如果按照這一比例估計(jì)，則2010-2015年間需要新增床位數(shù)中，約47萬(wàn)張需要政府提供，268萬(wàn)張需要通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作方式提供；2015-2020年間需要新增床位數(shù)中，約93萬(wàn)張需要政府提供，527萬(wàn)張需要通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作方式提供。

2010-2015年間機(jī)構(gòu)養(yǎng)老型老年住宅需要新增床位數(shù)315萬(wàn)張，折合建筑面積約8600萬(wàn)平方米米需要投資2130億元；2015-2020年間需要新增床位數(shù)620萬(wàn)張，折合建筑面積約17000萬(wàn)平方米，需要投資6640億元。

結(jié)合我國(guó)老齡人口發(fā)展?fàn)顩r，總結(jié)出我國(guó)老年住宅的需求變化進(jìn)程：

第一階段：市場(chǎng)發(fā)展初期（1999-2010年）——老年住宅市場(chǎng)發(fā)展緩慢

該階段老年人口的絕對(duì)值很大，市場(chǎng)對(duì)老年住宅有需求，但由于我國(guó)社會(huì)福利水平及總體經(jīng)濟(jì)水平還遠(yuǎn)未達(dá)到能夠支持老年人住房消費(fèi)的能力，老年人不能構(gòu)成老年住宅消費(fèi)的主體，同時(shí)，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老居住觀念還未轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，因此市場(chǎng)有效需求不明朗，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)稍大，老年住宅市場(chǎng)發(fā)展緩慢。

第二階段：市場(chǎng)快速發(fā)展階段（2010-2025年）——老年住宅井噴式增長(zhǎng)

一方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一個(gè)新的水平，人均GDP達(dá)到3000美元以上，社會(huì)保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費(fèi)主體，市場(chǎng)需求明朗。另一方面，目前年齡在35-45歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會(huì)的主流，有著較高的收入及教育水平。

同時(shí)，這一時(shí)期，老年人獨(dú)立居住的養(yǎng)老觀念已經(jīng)形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會(huì)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅的增長(zhǎng)將會(huì)保持在一個(gè)較高水準(zhǔn)，約在10%左右。

第三階段：市場(chǎng)成熟發(fā)展階段（2025-2055年）——處于較高水平穩(wěn)定期

老年住宅市場(chǎng)的發(fā)展已進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展期，發(fā)展初期的消費(fèi)需求釋放階段已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)發(fā)展?jié)u趨理性，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈，逐漸呈現(xiàn)出品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展趨勢(shì)，因此，老年住宅市場(chǎng)的發(fā)展將穩(wěn)定在一個(gè)較高的合理水平。