以下數(shù)據(jù)及分析來(lái)自于前瞻產(chǎn)業(yè)研究院物流園區(qū)研究小組發(fā)布的《中國(guó)物流園區(qū)建設(shè)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)模式分析報(bào)告》。

行業(yè)主要上市公司：順豐控股（002352.SZ）、京東物流（02618.HK）、南山控股（002314.SZ）、鐵龍物流（600125.SH）、新寧物流（300013.SZ）等。

本文核心數(shù)據(jù)：競(jìng)爭(zhēng)格局；區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局；國(guó)家示范物流園區(qū)；波特五力模型；

1、中國(guó)物流園區(qū)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局

目前，我國(guó)物流園區(qū)行業(yè)參與者可以分為四大類：專業(yè)物流地產(chǎn)商、傳統(tǒng)物流企業(yè)、電商企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)。其中，專業(yè)物流地產(chǎn)商如普洛斯、萬(wàn)緯、寶灣等，憑借資金、技術(shù)和服務(wù)優(yōu)勢(shì)占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，尤其在高標(biāo)倉(cāng)、冷鏈倉(cāng)等領(lǐng)域布局領(lǐng)先。傳統(tǒng)物流企業(yè)如順豐、京東物流等通過自建物流園區(qū)，強(qiáng)化供應(yīng)鏈服務(wù)能力，形成“物流+地產(chǎn)”融合模式。電商企業(yè)如阿里、拼多多等依托電商生態(tài)，建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)，滿足自身配送需求的同時(shí)，向第三方開放服務(wù)。金融機(jī)構(gòu)參與物流園區(qū)投資，提供資金支持，推動(dòng)項(xiàng)目落地。

2、中國(guó)物流園區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局

根據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)《第七次全國(guó)物流園區(qū)（基地）調(diào)查報(bào)告》調(diào)查結(jié)果顯示，物流園區(qū)總數(shù)前三名的省份分別為江蘇、山東、河南，物流園區(qū)數(shù)量分別為193、186、176個(gè)；有12個(gè)省份物流園區(qū)數(shù)量達(dá)100個(gè)以上，5個(gè)省份物流園區(qū)總數(shù)不足20個(gè)。

從區(qū)域面積分布來(lái)看，0.5-5平方公里的運(yùn)營(yíng)園區(qū)在東部地區(qū)分布占比最多，5平方公里及以上的運(yùn)營(yíng)園區(qū)在西部地區(qū)分布占比最多，低于0.5平方公里的運(yùn)營(yíng)園區(qū)在東北地區(qū)分布占比最多。

3、國(guó)家示范物流園區(qū)

自示范物流園區(qū)工作開展以來(lái)，國(guó)家發(fā)展改革委會(huì)同自然資源部等有關(guān)部門共分四批確定了102家示范物流園區(qū)，覆蓋全國(guó)29個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）。相關(guān)園區(qū)主要分布在城市群和都市圈范圍，適應(yīng)國(guó)家重大發(fā)展戰(zhàn)略需要，基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)功能完善、運(yùn)營(yíng)效率顯著、社會(huì)貢獻(xiàn)突出，為全國(guó)物流園區(qū)建設(shè)樹立了標(biāo)桿，發(fā)揮了示范帶動(dòng)作用，以點(diǎn)帶面提升了全國(guó)物流園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理和服務(wù)水平，有力推動(dòng)“通道+樞紐+網(wǎng)絡(luò)”的現(xiàn)代物流運(yùn)行體系加快形成。

2023年6月，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳、自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于對(duì)示范物流園區(qū)進(jìn)行評(píng)估和組織開展第四批示范工作的通知》，評(píng)審合格22個(gè)示范物流園區(qū)，具體名單如下：

5、中國(guó)物流園區(qū)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)總結(jié)

物流園區(qū)的核心供應(yīng)商（土地供給方）是地方政府，在項(xiàng)目獲取過程中，企業(yè)受土地出讓方式、宏觀政策調(diào)控影響顯著，且優(yōu)質(zhì)地段資源日益稀缺，園區(qū)開發(fā)企業(yè)面對(duì)政府時(shí)的議價(jià)空間有限。下游客戶（如電商、第三方物流、制造企業(yè)）在選擇入駐園區(qū)時(shí)，面對(duì)高度同質(zhì)化的倉(cāng)儲(chǔ)空間有較大選擇余地，特別是在宏觀經(jīng)濟(jì)承壓、需求增長(zhǎng)放緩的背景下，租戶對(duì)租金敏感度提升，進(jìn)一步增強(qiáng)了其議價(jià)能力。

目前市場(chǎng)呈現(xiàn)“頭部集中、多極混戰(zhàn)”的格局，普洛斯、萬(wàn)緯、寶灣等企業(yè)市場(chǎng)份額集中，同時(shí)面臨傳統(tǒng)房企、電商自建、快遞物流企業(yè)的多方滲透，產(chǎn)品與服務(wù)同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)白熱化。進(jìn)入者威脅方面，物流園區(qū)屬于資本密集型行業(yè)，土地獲取成本高、建設(shè)周期長(zhǎng)，對(duì)資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力要求極高，同時(shí)，具備規(guī)?；W(wǎng)絡(luò)布局和成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)并不多，形成了較高的進(jìn)入壁壘。作為供應(yīng)鏈中不可或缺的物理節(jié)點(diǎn)，物流園區(qū)的核心倉(cāng)儲(chǔ)、分撥功能目前尚無(wú)明顯替代方案，替代品威脅較低。

綜上，運(yùn)用波特的“五力”模型，對(duì)物流園區(qū)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析中，對(duì)各方面的競(jìng)爭(zhēng)情況進(jìn)行量化，5代表最大，0代表最小，物流園區(qū)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)情況如下圖所示：

更多本行業(yè)研究分析詳見前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國(guó)物流園區(qū)建設(shè)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)模式分析報(bào)告》，同時(shí)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究、政策研究、產(chǎn)業(yè)鏈咨詢、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資、IPO募投可研、IPO業(yè)務(wù)與技術(shù)撰寫、IPO工作底稿咨詢等解決方案。

更多深度行業(yè)分析盡在【前瞻經(jīng)濟(jì)學(xué)人APP】，還可以與500+經(jīng)濟(jì)學(xué)家/資深行業(yè)研究員交流互動(dòng)。