2、2020年各區(qū)域城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資吸引力對(duì)比 長(zhǎng)、珠三角優(yōu)勢(shì)更加凸顯

根據(jù)各區(qū)域?qū)Ρ确治?，區(qū)域分化加劇，長(zhǎng)、珠三角優(yōu)勢(shì)更加凸顯，東北、西北投資潛力持續(xù)下降。

3、重點(diǎn)區(qū)域——長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)需求與投資吸引力評(píng)價(jià)分析

三角城市群是我國經(jīng)濟(jì)最具活力、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強(qiáng)、吸納外來人口最多的區(qū)域之一，是“一帶一路”與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的重要交匯地帶，在國家現(xiàn)代化建設(shè)大局和全方位開放格局中具有舉足輕重的戰(zhàn)略地位。

2019年12月，中共中央、國務(wù)院公開發(fā)布《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，長(zhǎng)三角一體化進(jìn)入全面實(shí)施階段?！毒V要》指出，長(zhǎng)三角地區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強(qiáng)的區(qū)域之一，在國家現(xiàn)代化建設(shè)大局和全方位開放格局中具有舉足輕重的戰(zhàn)略地位。

并以上海、南京、杭州、蘇州等27個(gè)城市為中心區(qū)，輻射帶動(dòng)長(zhǎng)三角地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。隨后，三省一市接連出合推進(jìn)長(zhǎng)三角區(qū)域一體化發(fā)展行動(dòng)方案，全力融入?yún)^(qū)域一體化發(fā)展;

與此同時(shí)，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)上海國際金融中心建設(shè)和金融支持長(zhǎng)三角一體化發(fā)展的意見》，亦從金融領(lǐng)域推動(dòng)長(zhǎng)三角一體化發(fā)展。

上海在長(zhǎng)三角城市群中占據(jù)主導(dǎo)地位，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力突出，且發(fā)展活躍度高，投資吸引力位于城市群首位;杭州、南京城市基礎(chǔ)好，人口凈流入較為明顯，在區(qū)域一體化加速推進(jìn)的過程中，人口集聚力或?qū)⑦M(jìn)一步凸顯，投資吸引力排名靠前;蘇州、無錫、嘉興位于上海1小時(shí)城市圈內(nèi)，加之自身相對(duì)較強(qiáng)的城市基礎(chǔ)，投資吸引力亦位居長(zhǎng)三角城市群前十。

具體來看，長(zhǎng)三角城市群整體投資熱度較高，多數(shù)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)。從長(zhǎng)三角城市群各城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額來看，2019年除蕪湖、鹽城房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降外，其余城市投資同比均增長(zhǎng)，其中上海、杭州、蘇州、南京房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模均在2000億元以上，安慶、南通、臺(tái)州、常州投資同比增速均在20%以上，常州同比增長(zhǎng)近五成，長(zhǎng)三角城市群整體保持較高的投資熱度。

2020年1-4月，受疫情影響，多數(shù)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降，鹽城、合肥、池州開發(fā)投資同比降幅均在10%以上。4月，隨著市場(chǎng)的逐漸恢復(fù)，部分城市開發(fā)投資額明顯增長(zhǎng)，秦州、溫州同比增長(zhǎng)超五成。

長(zhǎng)三角城市群是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為活躍、創(chuàng)新能力最強(qiáng)且開放程度最高的區(qū)域之一，上海作為長(zhǎng)三角區(qū)域的核心城市，仍將發(fā)揮龍頭效應(yīng)，未來將加快與其他三省聯(lián)動(dòng)發(fā)展，充分發(fā)揮三省各自的比較優(yōu)勢(shì)及上海的輻射帶動(dòng)作用。

長(zhǎng)三角地區(qū)良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)將持續(xù)吸引人口流入，尤其是中心城市人口吸引力將更強(qiáng)，當(dāng)前杭州常住人口已步入千萬級(jí)行列，未來增量仍可期?？傮w來看，未來長(zhǎng)三角地區(qū)在國家戰(zhàn)略規(guī)劃的總指導(dǎo)下，交通建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等將深入落地實(shí)施，持續(xù)為經(jīng)濟(jì)注入新的發(fā)展動(dòng)能，推動(dòng)城市更好發(fā)展。

4、重點(diǎn)區(qū)域——粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)需求與投資吸引力評(píng)價(jià)分析

粵港澳大灣區(qū)作為國家建設(shè)世界級(jí)城市群和參與全球競(jìng)爭(zhēng)的重要空間載體，其建設(shè)已被提升到國家發(fā)展戰(zhàn)略層面。2019年2月《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布后，《廣東省推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃(2018-2020年)》、《深圳市建設(shè)中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的行動(dòng)方案(2019-2025年)》相繼出臺(tái);

2020年5月，《關(guān)于金融支持粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的意見》發(fā)布，將進(jìn)一步加速大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃的落地實(shí)施，大灣區(qū)建設(shè)邁入全新時(shí)代。粵港澳大灣區(qū)擁有灣區(qū)經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特性，決定了其未來發(fā)展的無限潛力，而產(chǎn)業(yè)升級(jí)和科技創(chuàng)新將成為支撐粵港澳大灣區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的新動(dòng)能，區(qū)域發(fā)展空間大。

2020年，深圳、廣州加快產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級(jí)，科技創(chuàng)新能力不斷提升，促使城市綜合實(shí)力日益增強(qiáng)，投資吸引力居內(nèi)地9市前列;佛山和東莞強(qiáng)大的制造業(yè)有效支撐著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，加之承接廣深產(chǎn)業(yè)外溢，成為區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為強(qiáng)勁的城市，發(fā)展?jié)摿^大，投資吸引力排名分別位列第3、4位。

惠州積極對(duì)接廣深港澳科技創(chuàng)新走廊，疊加中心城市輻射帶動(dòng)，市場(chǎng)發(fā)展較好。珠江東西岸交通建設(shè)更加完備利好下，中山合作平臺(tái)有望更好地承接?xùn)|岸產(chǎn)業(yè)輻射，珠海具備發(fā)展休閑旅游產(chǎn)業(yè)集群基礎(chǔ)，區(qū)域一體化時(shí)代，珠江西岸各城市具有較大發(fā)展?jié)摿涂臻g。

粵港澳大灣區(qū)多數(shù)城市投資保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但受調(diào)控效應(yīng)的持續(xù)影響，近半數(shù)城市銷售面積有所調(diào)整。受規(guī)劃利好帶動(dòng)，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展前景被持續(xù)看好，2019年，除中山外，大灣區(qū)內(nèi)其他各城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，肇慶、江門投資規(guī)模較小，同比增速分別達(dá)31%和25%;

2020年1-4月，受疫情影響，大灣區(qū)內(nèi)多數(shù)城市開發(fā)投資累計(jì)同比下降，但多數(shù)城市市場(chǎng)呈恢復(fù)跡象，深圳、東莞、中山、江門等城市4月投資同比增長(zhǎng)。

從商品房銷售面積來看，在“房住不炒”政策主基調(diào)下，大灣區(qū)內(nèi)各城市樓市調(diào)控政策依舊以穩(wěn)為主，受調(diào)控效應(yīng)的持續(xù)影響，2019年大灣區(qū)內(nèi)部分城市商品房銷售面積同比下降，但整體降幅有限;珠海、深圳同比增速超10%，其中珠海因基數(shù)較低，同比增速達(dá)45%，商品房銷售面積超過400萬平米。

2020年1-4月，各城市商品房銷售面積累計(jì)同比均下降，其中佛山、珠海、中山同比降幅均接近四成，但3月以來，疫情對(duì)市場(chǎng)影響走弱，大灣區(qū)內(nèi)多數(shù)城市市場(chǎng)逐步恢復(fù)。

整體來看，大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)雄厚，產(chǎn)業(yè)體系完備，人口持續(xù)流入，且在相關(guān)政策利好加持下，未來市場(chǎng)規(guī)模和潛力仍有較大空間，仍是值得重點(diǎn)關(guān)注和深耕的區(qū)域。

繼《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布后，廣東省三年行動(dòng)計(jì)劃的發(fā)布，深圳先行示范區(qū)建設(shè)行動(dòng)方案的出臺(tái)，央行等四部門關(guān)于金融支持粵港澳大灣區(qū)建設(shè)出臺(tái)的二十六條措施等，均為大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃落地推進(jìn)重要一步，大灣區(qū)建設(shè)邁入機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的全新時(shí)代，產(chǎn)業(yè)升級(jí)、科技創(chuàng)新、金融創(chuàng)新成為區(qū)域發(fā)展主旋律。

2019年，粵港澳大灣區(qū)11市GDP總量超11萬億元，已成為中國經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)極，其中佛山GDP首破萬億元，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。未來隨著粵港澳三地人才、資本、信息、技術(shù)等創(chuàng)新要素流動(dòng)和區(qū)域融通的政策優(yōu)勢(shì)，粵港澳大灣區(qū)的科技創(chuàng)新能力將會(huì)再上一個(gè)臺(tái)階。

穗莞深城際鐵路開通助力大灣區(qū)互聯(lián)互通，大大提升大灣區(qū)城市的一體化發(fā)展，同時(shí)灣區(qū)內(nèi)快速交通網(wǎng)絡(luò)加速完善，也將帶動(dòng)城市價(jià)值提升。

5、重點(diǎn)區(qū)域——京津冀地區(qū)市場(chǎng)需求與投資吸引力評(píng)價(jià)分析

自2014年“京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略”以來，京津冀三地在產(chǎn)業(yè)、交通等方面持續(xù)改善，三地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，交通網(wǎng)絡(luò)亦愈發(fā)緊密，其中河北省明顯受益于京津冀協(xié)同發(fā)展，積極承接京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

2020年是“十三五”規(guī)劃收官之年，也是京津冀三年計(jì)劃收官之年，更是京津冀協(xié)同發(fā)展中期目標(biāo)節(jié)點(diǎn)之年，2020年全國兩會(huì)政府工作報(bào)告中明確強(qiáng)調(diào)要加快落實(shí)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，深入推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展，相關(guān)規(guī)劃落地實(shí)施節(jié)奏將明顯加快。

2020年通州與北三縣協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要已經(jīng)發(fā)布，立足于京津冀協(xié)同發(fā)展大局，以北京城市副中心為統(tǒng)領(lǐng)，攜手北三縣共同發(fā)展。未來隨著京津冀三地在產(chǎn)業(yè)、交通等方面的進(jìn)一步完善，京津冀協(xié)同發(fā)展也將提速，為城市群拓展更大的發(fā)展空間。

近年來北京外遷中低端產(chǎn)業(yè)的同時(shí)加大對(duì)高端產(chǎn)業(yè)投入，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，居民購買力具有較大支撐，投資潛力更加突出，排名位列城市群首位;天津落戶政策進(jìn)一步放松，人才吸引力度加大，且在經(jīng)歷兩年的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型調(diào)整后，2019年經(jīng)濟(jì)增速在低位有所反彈，投資吸引力排名第二;

石家莊作為河北省省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)相對(duì)突出，人口增量位居京津冀各城市前列，投資吸引力排名僅次于北京、天津;廊坊、保定地理位置優(yōu)越，是承接京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要區(qū)域，投資潛力較大;唐山憑借自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，投資吸引力排名靠前。

京津冀城市群在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口總量及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面均具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，京津冀協(xié)同發(fā)展至今，三地在交通一體化、產(chǎn)業(yè)融合等多方面均有明顯改善，其中北京隨著近年來中低端產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高新人才的引入，高端化趨勢(shì)愈發(fā)明顯;

天津服務(wù)業(yè)發(fā)展亦較為迅速，經(jīng)濟(jì)增速現(xiàn)低位回升跡象;河北是承接京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要載體，在京津冀城市群發(fā)展中具備重要地位，各個(gè)城市經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)，尤其是部分臨近京津的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更快。

另外，從2020年發(fā)布的北京重點(diǎn)工程計(jì)劃細(xì)則來看，北京與河北省交通網(wǎng)路愈發(fā)緊密，將進(jìn)一步推動(dòng)京津冀城市群的協(xié)同發(fā)展，未來城市群的發(fā)展空間亦將得到有效拓展。

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