前兩年“養(yǎng)老房產(chǎn)”概念開始流行。房地產(chǎn)企業(yè)和保險企業(yè)開始試水。如今，“養(yǎng)老房產(chǎn)”越來越多，實體項目擺在眼前，對于“養(yǎng)老房產(chǎn)”老年人是否買賬?當(dāng)房產(chǎn)遇上養(yǎng)老，又如何兼顧盈利和社會效益?

但無論如何隨著我國社會步入老年化階段，養(yǎng)老經(jīng)濟尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)備受各方關(guān)注，各方資本都想在其中分一杯羹，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)融資問題也成為行業(yè)熱議的話題。那么中國養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式都有哪些呢？

一、融資來源

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2016-2021年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資機會分析報告》指出：由于我國的金融體系的不健全，投融資主體相對而言比較單一。改革開放以來，我國的房地產(chǎn)融資渠道打破了以往單一的依靠國有商業(yè)銀行的桎梏，開始向多元化發(fā)展，但是相對國外發(fā)達(dá)國家的完善的金融體系而言，我國目前的房地產(chǎn)融資渠道仍然非常狹窄，資金不足是困擾房地產(chǎn)市場發(fā)展的一大因素。當(dāng)前房地產(chǎn)投資主要有三種：國有商業(yè)銀行、住房公積金組織和房地產(chǎn)證券化部門。

1、國有商業(yè)銀行

是指我國四大國有銀行：中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行和中國建設(shè)銀行，它們是房地產(chǎn)業(yè)的最主要的投資機構(gòu)。目前由于房地產(chǎn)市場過熱，房地產(chǎn)投資性需求高導(dǎo)致的市場泡沫嚴(yán)重，為控制房價過快增長，減少房地產(chǎn)市場泡沫，國家出臺了一些列政策，增加存款準(zhǔn)備金率，實行緊縮的貨幣政策，壓縮銀行貸款比例，降低房地赤岸過熱現(xiàn)象。

2、住房公積金

作為房地產(chǎn)貨幣化產(chǎn)生的必然結(jié)果，在商業(yè)住宅的開發(fā)過程中具有舉足輕重的作用。但是在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的過程中，住房公積金組織部產(chǎn)生任何作用。又有老年人年齡的限制，在購買住房時銀行不提供按揭服務(wù)，也不接受公積金貸款方式，這是老年住宅與一般住宅在投資主體上的主要區(qū)別。

3、房地產(chǎn)證券化部門

我國只有上海、廣州及深圳等少數(shù)幾個大城市具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)債券交易市場，發(fā)展尚不完善。但是，作為未來房地產(chǎn)融資的重要形式，其在國外金融機構(gòu)的進駐過程中會得到逐步的完善。

4、儲蓄機構(gòu)

除國有四大銀行之外的其他存款吸納單位，可以成為我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)融資的主體之一。借鑒美國金融體系儲蓄機構(gòu)的相關(guān)業(yè)務(wù)模式，增加其業(yè)務(wù)范圍，使其為養(yǎng)老地產(chǎn)融資主體。

5、保險機構(gòu)

2009年政策放開之后，保險資金開始陸續(xù)進入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。在國內(nèi)，首先進入的是泰康人壽，在其帶領(lǐng)下，其他的保險資金也紛紛將目光投注到養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)這一具有穩(wěn)定投資收益率的行業(yè)。

6、養(yǎng)老基金

養(yǎng)老基金由于具有特殊屬性，一般很少直接投資房地產(chǎn)行業(yè)，但由于養(yǎng)老基金資產(chǎn)額巨大、增長速度快、來源穩(wěn)定，通過規(guī)范的政策支持及約束可以成為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)有保障的投資商。

二、融資渠道分析

圖表2：我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道分析

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理