再融資開閘，調(diào)控“去行政化”背景下的必然舉措

事實(shí)上，關(guān)閉國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)對(duì)房企的再融資渠道，作為一種行政化的干預(yù)舉措，在2010年-2011年期間曾起到顯著的效果。當(dāng)時(shí)，眾多房企為了發(fā)展，不得不求助于成本高昂的信托和民間借貸資本，許多企業(yè)如綠城等因此陷入絕境，國(guó)家客觀上達(dá)到了讓房企處于“差錢”狀態(tài)而不能推高地價(jià)、房?jī)r(jià)的目的。但隨著2012年整個(gè)房市的發(fā)展，限制房企上市融資的政策效用已大為降低，再融資開閘已成為必然。

其一，房市行情回暖，融資多元化，限制房企融資的政策效用大為降低。隨著2012年整個(gè)房市行情好轉(zhuǎn)，各房企的銷售業(yè)績(jī)回升，資金變得充裕;更為重要的是，許多房企都成功實(shí)現(xiàn)赴海外上市或發(fā)債，而招商、萬科、萬達(dá)、綠地等龍頭房企也紛紛在香港借殼上市，開辟境外融資渠道?？陀^上，這意味著限制房企上市融資的政策效用已大為降低。

其二，從國(guó)家當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)層面權(quán)衡，亦發(fā)現(xiàn)繼續(xù)維持實(shí)則弊遠(yuǎn)大于利。一是政策繼續(xù)執(zhí)行下去，是讓國(guó)際資本坐享我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速成長(zhǎng)的紅利，這對(duì)我國(guó)居民收入的提高很不利。二是對(duì)整個(gè)國(guó)計(jì)民生的發(fā)展很不利，隨著越來越多的房企成功赴海外融資，我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)有被外資調(diào)控之虞，而且會(huì)使已經(jīng)高企的外匯儲(chǔ)備進(jìn)一步攀升，而大量的外匯占款則加大物價(jià)調(diào)控的難度、降低貨幣政策的有效性。相反，如果對(duì)房企融資開閘，則能有效吸附國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性，讓大量游離的資本進(jìn)入資金需求巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以為不斷上漲的物價(jià)降溫，提高居民的財(cái)產(chǎn)性收入，以及減少對(duì)銀行借貸的依賴，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都有莫大的好處。

在這樣的大背景下，國(guó)家此時(shí)開閘房企融資的意圖顯而易見：就是給房企大量的供血，以推動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量上升。這正如新華社文章指出的：有條件放開房地產(chǎn)企業(yè)融資，讓優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)公平地享有正常融資渠道，是從行政化管制向市場(chǎng)化的管理轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了市場(chǎng)化改革應(yīng)有的題中之義?？偠灾?，房企融資再開閘是房產(chǎn)稅等市場(chǎng)化調(diào)控政策逐步到位后，相輔相成的“去行政化”配套舉措。

再融資政策即使開閘，結(jié)構(gòu)性調(diào)控不會(huì)放松

即使房企再融資開放也是有條件放開，監(jiān)管層會(huì)繼續(xù)深化結(jié)構(gòu)性調(diào)控：

首先，對(duì)于專注于純住宅且很少做保障房的企業(yè)，沒有放開的邏輯。其次，對(duì)存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再融資的大門依然將會(huì)關(guān)閉。然后，那些真正符合行業(yè)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)企業(yè)將從中受益：比如，對(duì)于專注于城鎮(zhèn)化，保障房可能大開綠燈，相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)有望率先獲批;對(duì)于處于國(guó)家調(diào)控之外的商業(yè)、綜合體等業(yè)態(tài)，國(guó)家會(huì)允許其剝離之后進(jìn)行融資，當(dāng)然，對(duì)于那些資質(zhì)好的龍頭房企，尤其是那些容易在境外融到錢的房企，可能會(huì)放寬條件，新政策或許會(huì)改成不用完全剝離就能提交申請(qǐng)。