去年年底，恰逢全國房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，但令人詭異的是一線城市卻頻現(xiàn)“地王”們的身影。 格力地產(chǎn)12月底以16.14億元競得浦東新區(qū)前灘地區(qū)某宅地，溢價率127.0%，樓板價65832元/平方米，刷新上海單價地王紀(jì)錄;僅僅不到四個小時，該紀(jì)錄就被再度刷新：三湘地產(chǎn)以18.61億元競得前灘地區(qū)另一幅地塊，溢價率113.8%，樓板價66629元/平方米。據(jù)計算，未來這2幅地塊的住宅銷售成本價至少在9萬元/平方米以上。

無獨有偶， 北京、廣州也掀起一輪年末搶地小高潮。12月初，中海地產(chǎn)經(jīng)42輪競拍，以溢價28%、總價59億元獲得北京石景山一舊城改造項目。廣州今年的總價地王則在11月24日由越秀地產(chǎn)以64億元摘得。 深圳近日推出的地塊也引發(fā)了龍湖、華潤、世茂等多家大牌房企的激烈爭奪……

面對一線城市房地產(chǎn)市場“面粉”貴過“面包”的奇怪景象。專家們發(fā)出警告，目前的土地?zé)犭y以推升房價預(yù)期。按照現(xiàn)在的節(jié)奏，房企在同一時間集中拿地，未來供應(yīng)勢必也將集中釋放，屆時競爭必然激烈，房企不惜血本的高價拿地，弄不好會出現(xiàn)巨虧風(fēng)險。與此同時，社科院的房地產(chǎn)綠皮書也預(yù)測，將來會有一半以上的開發(fā)商轉(zhuǎn)行或在市場中消失。那么去年年底的那波地王熱因何而起呢?

首先，開發(fā)商們有一種“只買最貴的，不買最便宜”的心態(tài)。從目前來看，三四線城市房地產(chǎn)正處于“去庫存”狀態(tài)，再往里投錢無疑是“找死”。而一線城市未來房價必定比較堅挺，開發(fā)商們不求房價能漲多少，起碼在一線城市拿地不失為“進退皆可”之策吧!

再者，各大開發(fā)商們與地方政府有著“千絲萬縷”的聯(lián)系，去年二三季度包括一線城市在內(nèi)的土地流拍現(xiàn)象層出不窮，比如北京孫河地塊便是如此。到了年底為了幫助地方政府解決財政缺口，開發(fā)商們?nèi)藶橥聘叩貎r也是必然。更何況各地方政府對樓市緩風(fēng)頻吹，特別是央行宣布放寬個人購房貸款之后，開發(fā)商們預(yù)計今年一線城市將取消限購令，那么此時提前布局，便有了去年年底的地王爭奪戰(zhàn)。

最后，大多數(shù)去年底的地王都有國企、央企的背景，比如格力地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等。這一方面，有國資背景的開發(fā)商與民營房企相比，融資渠道更暢通，融資成本更低廉。另一方面，民營房企在爭當(dāng)?shù)赝鯐r，要考慮風(fēng)險和盈利問題。而對于國資背景的開發(fā)商來說，賺錢是自己的，虧錢是國家和銀行的事兒，并不會太重視拿地風(fēng)險的管控問題。

很多人擔(dān)心，近期地王在一線城市的頻頻出現(xiàn)，會帶動周邊商品房價格上漲，屆時將會把一線城市的房價泡沫推得更高。不過筆者認為，中國房地產(chǎn)黃金期已過，閉著眼晴爭當(dāng)?shù)赝跄苜嶅X的時代已經(jīng)終結(jié)，年底地王的頻頻出現(xiàn)最終只能以這些企業(yè)的巨虧而告終。

其一，一線城市的商品住宅庫存并不輕，只是庫存沒有三四線城市那般嚴(yán)重。 以廣州和北京為例，雖然連續(xù)兩月成交回升，但數(shù)據(jù)顯示，11月份，廣州樓市庫存仍高達15萬套，創(chuàng)下近五年以來的歷史新高。北京也存在著類似情況，截至12月7日，北京可售商品住宅總量再次突破9萬套，達到9.3萬套，創(chuàng)下32個月新高。上海12月商品住宅庫存突破1300萬平方米，估計去庫存也需要一年以上的時間。目前房地產(chǎn)已由賣方市場向買房市場轉(zhuǎn)向。

其二，各地地王高溢價拿地，僅樓板價就達6萬多/平方米，建成后至少要賣9萬元/平方米以上，這無疑把地價泡沫推向極致，早已遠遠脫離了當(dāng)?shù)孛癖姷馁徺I力。在這種情況下，不僅投資風(fēng)險巨大，而且按照當(dāng)?shù)鼐用竦墓べY水平100年也買不起一套房。所以就算地王們造好了房，也買不出去幾套，所以瘋狂拿地將付出慘痛代價。

其三，近十多年來，房價之所以瘋狂飆升，與銀行對個人貸款放寬有關(guān)，就是允許購房者可以透支未來幾十年的收入，但這是在房價處于上升周期之下。而去年末銀行的不良貸款率急速飆升，各商業(yè)銀行對于個人房貸的策略是收緊杠桿，不可能任憑投機者拿銀行的房貸金融杠桿無限放大，在沒有資金配合的情況下，就算地王高價拿地，也會應(yīng)者廖廖，最終只能轉(zhuǎn)為消化不了的庫存。

開發(fā)商們年末突擊爭當(dāng)?shù)赝?，因為他們看好一線城市的房地產(chǎn)市場，希望今年占據(jù)“進退自如”有利態(tài)勢，但是這種不計成本的拿地，著實讓人為其捏了一把汗!筆者認為，在房價上升通道中，爭做地王只是賺錢多少而已!但是在大的調(diào)整周期內(nèi)，不計成本的拿地，風(fēng)險不言而喻，最終出現(xiàn)巨虧的恐怕還是有國資背景的開發(fā)商和銀行。一線城市的土地市場真是開發(fā)商們的安全港灣嗎?我看不見得!