物業(yè)行業(yè)主要上市公司：目前國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)相關(guān)上市企業(yè)有招商積余(001914.SZ)、南都物業(yè)(603506.SH)、碧桂園服務(wù)(06098.HK)、綠城服務(wù)(02869.HK)、雅生活服務(wù)(03319.HK)、恒大物業(yè)(06666.HK)、彩生活(03319.HK)、新悅城服務(wù)(01755.HK)、中海物業(yè)(02669.HK)、奧園健康(03662.HK)、合景悠活(03913.HK)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209.HK)等。

本文核心數(shù)據(jù)：碧桂園服務(wù)與恒大物業(yè)業(yè)務(wù)布局?jǐn)?shù)據(jù)，碧桂園服務(wù)與恒大物業(yè)物業(yè)服務(wù)收入數(shù)據(jù)等

1、物業(yè)服務(wù)行業(yè)龍頭公司物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)布局歷程

隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)有關(guān)服務(wù)涉及領(lǐng)域越來(lái)越廣，主要包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、公共物業(yè)、工業(yè)園以及醫(yī)院等等。目前，中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的龍頭企業(yè)分別是碧桂園服務(wù)(06098.HK)、恒大物業(yè)(06666.HK)，兩家企業(yè)發(fā)展歷程以及在物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)上的布局歷程如下：

2、物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)布局及運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀

——物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品對(duì)比：核心業(yè)務(wù)基本一致

從物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品體系對(duì)比來(lái)看，碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè)基本保持一致，均以物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)務(wù)增值服務(wù)三大核心業(yè)務(wù)為主，此外，近年來(lái)，碧桂園服務(wù)先后涉足城市服務(wù)以及三供一業(yè)業(yè)務(wù)，而恒大物業(yè)則基本一步開(kāi)展了智慧物業(yè)建設(shè)業(yè)務(wù)。

——物業(yè)服務(wù)覆蓋地區(qū)對(duì)比：覆蓋城市均過(guò)300

經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，碧桂園服務(wù)及恒大物業(yè)均已實(shí)現(xiàn)從廣東輻射全國(guó)的業(yè)務(wù)布局。據(jù)公司年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至到2021年6月底，恒大物業(yè)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)主要地區(qū)全覆蓋，包括22個(gè)省，5個(gè)自治區(qū)以及4個(gè)直轄市及香港地區(qū)，共計(jì)317個(gè)城市;碧桂園服務(wù)業(yè)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)全覆蓋，共計(jì)370個(gè)城市。

具體到在管項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，自2018年以來(lái)，碧桂園服務(wù)在管項(xiàng)目數(shù)量快速提升，迅速拉開(kāi)了與恒大物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量，截至到2021年6月底，碧桂園服務(wù)物業(yè)服務(wù)在管項(xiàng)目數(shù)量提升至3656個(gè);恒大物業(yè)服務(wù)在管項(xiàng)目數(shù)量提升至2443個(gè)，雖較上年期末有大幅提升，但仍落后于碧桂園服務(wù)。

——物業(yè)服務(wù)面積對(duì)比：碧桂園服務(wù)物業(yè)管理面積保持領(lǐng)先

從物業(yè)服務(wù)簽約建筑面積來(lái)看，2017年以來(lái)，碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè)均保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，隨著碧桂園服務(wù)項(xiàng)目的擴(kuò)張，碧桂園服務(wù)簽約建筑面積增速明顯高于恒大物業(yè)，到2020年底，碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè)簽約建筑面積分別為8.21億平方米和5.65億平方米。

2021年，碧桂園服務(wù)擴(kuò)張進(jìn)一步提速，先后并購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)、鄰里樂(lè)等物業(yè)服務(wù)企業(yè)，考慮藍(lán)光嘉寶服務(wù)業(yè)務(wù)后，碧桂園服務(wù)合同管理面積約12.05億平方米，由于暫未實(shí)現(xiàn)并表，在不考慮藍(lán)光嘉寶服務(wù)業(yè)務(wù)的情況下，截至到2021年上半年，碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè)簽約建筑面積分別為9.01億平方米和8.10億平方米。

在在管建筑面積方面，2017年以來(lái)，碧桂園服務(wù)逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)恒大物業(yè)的追趕及反超，到2020年，碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè)在管建筑面積分別為3.77億平方米和3億平方米。

截至到2021年上半年，考慮藍(lán)光嘉寶服務(wù)業(yè)務(wù)后，碧桂園服務(wù)在管建筑面積約6.44億平方米。由于暫未實(shí)現(xiàn)并表，在不考慮藍(lán)光嘉寶服務(wù)業(yè)務(wù)的情況下，碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè)在管建筑面積分別為4.29億平方米和4.50億平方米。

3、物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)對(duì)比

——物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)收對(duì)比：收入規(guī)模各有領(lǐng)先

從目前兩企業(yè)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展情況來(lái)看，碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè)所涉及物業(yè)服務(wù)核心業(yè)務(wù)(物業(yè)管理、非業(yè)務(wù)增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù))營(yíng)收規(guī)模均保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，2020年，碧桂園服務(wù)物業(yè)營(yíng)收為117.08億元，恒大物業(yè)物業(yè)服務(wù)營(yíng)收為105.08億元，雙雙突破百億規(guī)模。

2021年上半年，恒大物業(yè)已78.74億元的物業(yè)服務(wù)收入暫時(shí)領(lǐng)先于碧桂園服務(wù)物業(yè)業(yè)務(wù)收入。

——物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)對(duì)比：物業(yè)管理服務(wù)占比均過(guò)半成

從物業(yè)服務(wù)營(yíng)收占比結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前，碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè)在物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)布局中均以物業(yè)管理服務(wù)為主。2020年，碧桂園服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入實(shí)現(xiàn)營(yíng)收86.07億元，占公司營(yíng)收總收入的55.2%;恒大物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)收入實(shí)現(xiàn)營(yíng)收63.21億元，占公司營(yíng)收總收入的60.2%。

——物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)盈利能力對(duì)比：社區(qū)增值服務(wù)毛利率均為最高

從三大類物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)盈利能力來(lái)看，社區(qū)增值服務(wù)最高、非業(yè)務(wù)增值服務(wù)次之、物業(yè)管理服務(wù)最低。2020年，碧桂園服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)毛利率為65.1%;恒大物業(yè)服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)毛利率為63.4%，均為各公司盈利能力最強(qiáng)業(yè)務(wù)。

4、前瞻觀點(diǎn)：碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè)各有優(yōu)勢(shì)

基于前文分析結(jié)果，前瞻認(rèn)為，碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域各有優(yōu)勢(shì)，在業(yè)務(wù)布局覆蓋范圍及項(xiàng)目數(shù)量方面，碧桂園服務(wù)優(yōu)勢(shì)明顯;在物業(yè)服務(wù)營(yíng)收方面兩者不相上下。

以上數(shù)據(jù)參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式與市場(chǎng)投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》，同時(shí)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)鏈咨詢、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資、IPO募投可研、招股說(shuō)明書(shū)撰寫(xiě)等解決方案。

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