近期，在部分房?jī)r(jià)上漲預(yù)期較強(qiáng)、炒作氛圍較濃的熱點(diǎn)城市，出現(xiàn)了騙取銀行經(jīng)營(yíng)貸實(shí)際用于購(gòu)房的現(xiàn)象，甚至有些還涉及有組織的違法活動(dòng)。2021年3月26日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳為代表的三部門(mén)發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》。從多方面督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)。

經(jīng)營(yíng)貸具有審批靈活、利率較低、放款速度快、支持多次續(xù)貸等特點(diǎn)，最高能貸到房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的七成。2020以來(lái)，受疫情影響，政策加大了紓困中小微企業(yè)的貸款力度，經(jīng)營(yíng)貸利率與按揭貸款利率出現(xiàn)“倒掛”。這誘使部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)向申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。同時(shí)，部分房產(chǎn)中介和貸款中介誘導(dǎo)、協(xié)助購(gòu)房者包裝材料申請(qǐng)貸款。

經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，通常采用的是先全款購(gòu)房，然后以房子為抵押、套取貸款的方式。針對(duì)的主要是全款購(gòu)房中，購(gòu)房人和直系親屬近期申請(qǐng)使用了經(jīng)營(yíng)貸的行為。經(jīng)營(yíng)貸流入樓市主要為兩類(lèi)人群：一是為了節(jié)省月供成本，將現(xiàn)有房貸置換為較低成本的經(jīng)營(yíng)貸;二是為了直接低利率購(gòu)買(mǎi)新房。

(1)經(jīng)營(yíng)貸款利率與個(gè)人住房貸款利率“倒掛”

在2020年中國(guó)人民銀行規(guī)定的商業(yè)貸款利率一年以?xún)?nèi)(含)利率為4.35%，一至五年(含)利率為4.75%，五年以上貸款利率為4.90%。而個(gè)人住房貸款利率為5.34%，經(jīng)營(yíng)貸利率與按揭貸款利率出現(xiàn)“倒掛”，投機(jī)炒房客鉆“套利”空子。

(2)房地產(chǎn)貸款審批趨嚴(yán)

近年來(lái)，堅(jiān)持“房”房地產(chǎn)貸款審批趨嚴(yán)，2018-2020年我國(guó)房地產(chǎn)貸款增速不斷下降，截止2020年第四季度末，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額為49.58萬(wàn)億元，同比增速11.6%，較上年同期下降3.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款增速進(jìn)一步收縮。

(3)熱點(diǎn)城市樓市依舊過(guò)熱

《2020年全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》指出，2020年50城房?jī)r(jià)收入比均值為13.4，相比2019年的13.2上升了1.4%。2020年，受疫情影響，我國(guó)居民收入增速相比前幾年出現(xiàn)了較大幅度的下滑，而在疫情后寬松的貨幣政策下，大部分城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了一定程度的上漲。進(jìn)一步引發(fā)投機(jī)炒房。

增速方面，50城中東莞、深圳和寧波房?jī)r(jià)收入比增速最高，太原、貴陽(yáng)和石家莊降幅最大。東莞和深圳疫情后樓市火熱，2020年房?jī)r(jià)漲幅在50城中排名前兩位，分別高達(dá)20%和16%，居民收入增速與其他城市相比差別不大，致使房?jī)r(jià)收入比增速也是50城中最高的。

具體房?jī)r(jià)方面，截止2021年4月，全國(guó)77城房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)，其中江浙閩粵過(guò)半。在77個(gè)城市中，東部沿?？偣灿?5個(gè)，占比達(dá)到了71.4%;中西部有18個(gè)，占比為23.4%;東北有4個(gè)，即東北的四大副省級(jí)城市。

(4)企業(yè)貸款放寬

2020以來(lái)，受疫情影響，政策加大了紓困中小微企業(yè)的貸款力度，2018-2020年，我國(guó)經(jīng)營(yíng)貸款余額經(jīng)歷了先降后升的態(tài)勢(shì)，尤其是2019年來(lái)，企業(yè)貸款規(guī)模不斷上漲，這與支持中小企業(yè)政策直接相關(guān)。

多措施防止止?fàn)I性貸款進(jìn)入樓市

然而，經(jīng)營(yíng)性貸款資金違規(guī)流入樓市，擾亂了房地產(chǎn)調(diào)控大局，容易引發(fā)局部房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱;本應(yīng)流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的金融資源被擠占，影響了宏觀政策實(shí)施效果。

防范經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，從金融方面，從三個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)監(jiān)管——貸前要嚴(yán)格審批、貸中嚴(yán)格支付、貸后嚴(yán)格管理，此外對(duì)第三方機(jī)構(gòu)合作貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管也必不可少。

更多數(shù)據(jù)參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國(guó)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理與行業(yè)授信策略分析報(bào)告》，同時(shí)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)申報(bào)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資、IPO募投可研等解決方案。

更多深度行業(yè)分析盡在【前瞻經(jīng)濟(jì)學(xué)人APP】，還可以與500+經(jīng)濟(jì)學(xué)家/資深行業(yè)研究員交流互動(dòng)。