一、物業(yè)管理業(yè)務發(fā)展進入市場化運作階段

我國現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理最早出現(xiàn)于20世紀80年代初期的深圳，這得益于改革開放初期深圳毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，最早管理的物業(yè)也是港資商品房。我國物業(yè)管理從東部沿海到內陸，從業(yè)態(tài)單一到多樣化，經(jīng)歷了三個主要發(fā)展階段：

1、1981年至2003年：起步初創(chuàng)階段

這一階段，由于缺乏統(tǒng)一的全國性物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，物業(yè)管理公司的專業(yè)化、規(guī)范化水平不高，行業(yè)集中度較，且物業(yè)管理往往作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內設部門而服務于自身開發(fā)的物業(yè)項目，盈利能力整體較差。

2、2003年至2014年：規(guī)范化發(fā)展階段

這一階段，物業(yè)管理公司得益于全國統(tǒng)一的《物業(yè)管理條例》的規(guī)范指導，物業(yè)管理的規(guī)范化與法制化水平逐步提升。得益于房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的十年，物業(yè)管理面積呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，物業(yè)管理市場藍海已初步形成。但是，由于物業(yè)收費實行政府指導定價，且多數(shù)物業(yè)公司未從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內設服務部門蛻變成專業(yè)化、公司化運作的物業(yè)服務公司，這一階段的物業(yè)管理市場化水平仍較低，物業(yè)管理公司的獨立性仍較差。

3、2014年至今：市場化運作階段

發(fā)改委頒布的《關于放開部分服務價格意見的通知》，明確指導地方放開非保障性住房物業(yè)服務價格，鼓勵市場通過競爭提供質優(yōu)價廉的多樣化服務，后續(xù)逐步全面取消物業(yè)服務企業(yè)資質，為物業(yè)服務行業(yè)帶來更大的發(fā)展空間。

彩生活在香港上市，邁開了物業(yè)服務公司登錄資本市場的大門，國內物業(yè)公司紛紛選擇登陸港交所、新三板甚至國內A股市場，通過資本市場募資引入新技術、新業(yè)態(tài)，提高服務的技術含量和產(chǎn)品附加值，并借助資本市場實施并購重組以擴大市場占有率、提升物業(yè)管理規(guī)模，我國物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)開始從粗放式傳統(tǒng)服務業(yè)向集約式現(xiàn)代服務業(yè)轉變，物業(yè)管理業(yè)務也開始從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的附屬品，向自主經(jīng)營，為業(yè)主提供多元化服務，市場化的方向發(fā)展。

二、物業(yè)管理行業(yè)的法制化建設日趨完善

隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化水平的逐步提高，我國物業(yè)管理行業(yè)的法制化建設也日趨完善，逐步建立了一套以《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)收費管理辦法》等為基礎，包括其他相關的國家政策法規(guī)、地方政策法規(guī)及行業(yè)自律性規(guī)范文件在內的一整套規(guī)范體系。

三、物業(yè)管理行業(yè)整體規(guī)模持續(xù)增長

隨著我國城鎮(zhèn)化水平與居民收入水平的不斷提高，房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來的新增住房建筑面積的累計疊加，物業(yè)服務需求持續(xù)旺盛。

一方面，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展持續(xù)帶動物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)上游行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過長足的發(fā)展已步入成熟階段，當前宏觀政策雖不斷加強調控力度，但我國城鎮(zhèn)化趨勢不可逆轉，根據(jù)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》確立的發(fā)展目標：常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右，努力實現(xiàn)1億左右農業(yè)轉移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，中國房地產(chǎn)行業(yè)及物業(yè)管理行業(yè)將隨著城鎮(zhèn)化水平提高而繼續(xù)發(fā)展。

2018年我國新增房屋竣工面積雖有所下降，但2013年至2017年連續(xù)五年均保持每年新增房屋竣工面積10億平方米以上，意味著為物業(yè)管理提供等量的新增物業(yè)管理面積。

另一方面，我國物業(yè)管理行業(yè)的市場規(guī)?？焖僭鲩L。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《2018年全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》，2017年全國物業(yè)管理面積約為246.65億平方米，比2014年增加71.15億平方米，年復合增長率12.01%，行業(yè)物業(yè)管理規(guī)模持續(xù)擴大；2017年全國物業(yè)服務企業(yè)共11.8萬家，比2014年增長18.2%，年復合增長率5.73%；2017年全國物業(yè)管理從業(yè)人員約904.7萬人，比2014年增長29.4%，年復合增長率8.97%。

四、基礎物業(yè)服務外包已成行業(yè)慣例

物業(yè)服務企業(yè)通過將基礎業(yè)務外包，利用專業(yè)服務公司提供的優(yōu)質低價服務，實現(xiàn)專業(yè)化、集約化管理，在降低企業(yè)經(jīng)營成本的同時，聚焦核心業(yè)務，進一步提升專業(yè)服務水平。

根據(jù)中國指數(shù)研究院、中國房地產(chǎn)TOP10研究組聯(lián)合發(fā)布的《2018年中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》顯示，從基礎業(yè)務外包項目數(shù)量占比來看，2017年百強企業(yè)外包項目中，清潔服務外包項目數(shù)量占總項目數(shù)量的60.25%，綠化業(yè)務外包項目數(shù)量占比為43.14%，同比增加1.14個百分點，設備維護養(yǎng)護和秩序維護業(yè)務外包項目數(shù)量占比分別為36.84%和24.68%，較2016年分別增長1.84和0.68個百分點。

以上數(shù)據(jù)及分析均來自于前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》。

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