近年來，在國內(nèi)經(jīng)濟“新常態(tài)”形勢下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為承載與促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種空間形態(tài)，在提升土地產(chǎn)業(yè)價值和城市產(chǎn)業(yè)能力、聚集人口與資本等方面具有重要作用。

按照經(jīng)濟背景、發(fā)展驅(qū)動及行業(yè)特征，我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了五個階段。從1979年蛇口工業(yè)區(qū)的建立開始，我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)漸現(xiàn)雛形。這一階段，工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)起點低，多以“三來一補”的形式承接中國香港、中國臺灣、日本和韓國的外來加工業(yè)務(wù)。

之后，在經(jīng)歷了初創(chuàng)探索、整頓、轉(zhuǎn)型升級等階段，走到今天，在供給側(cè)改革、脫虛向?qū)嵉拇蟊尘跋?，政府鼓勵向制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等實體經(jīng)濟發(fā)展，加之一輪輪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策襲來，融資成本的提高也讓商業(yè)地產(chǎn)在風(fēng)口浪尖徘徊。在此情況下，傳統(tǒng)房企紛紛開始尋求轉(zhuǎn)型，而避開了國家的調(diào)控政策，又為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供載體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為熱門首選。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)被賦予全新的歷史使命，迎來了大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)玩家。

城鎮(zhèn)化腳步加快 推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是國家城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的關(guān)鍵依托，也是城鎮(zhèn)化的最佳出路。此外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是我國城鎮(zhèn)化過程中應(yīng)運而生的一個綜合產(chǎn)業(yè)形式，依托城市資源，構(gòu)件一體化的產(chǎn)業(yè)鏈。改革開發(fā)后，我國城鎮(zhèn)化腳步加快，2000年人口城鎮(zhèn)化率僅為36.22%，到2017年躍升至58.52%，預(yù)計到2020年將達到60%。人口城鎮(zhèn)化率的不斷攀升帶來的是產(chǎn)業(yè)的不斷聚集，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

供給增加 為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供想象空間

2017年，全國300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃面積7.4億平方米，同比增長5.8%；共成交工業(yè)用地6.3億平方米，較上年增長5.5%，工業(yè)用地推動力度增加，供需均結(jié)束了連續(xù)三年的同比下降。此外，受住宅用地成交大幅增長的影響，2017年工業(yè)用地成交占比為37%，較上年下降2個百分點。

2018年1-9月，全國300城共推出工業(yè)用地6.4億平方米，成交工業(yè)用地5.3億平方米，同比分別增長33.7%和31.0%。土地用地推動力度的增加，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了想象空間。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)蓬勃發(fā)展

根據(jù)開發(fā)主體的不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要分為四種：產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要分為國家級開發(fā)區(qū)和省級開發(fā)區(qū)，根據(jù)《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》審核結(jié)果顯示，國家級開發(fā)區(qū)有552家，省級開發(fā)區(qū)有1991家。

國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)可分為經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)、邊境/跨境經(jīng)濟合作區(qū)等類型，我國主要以經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)為主。

而1991家省級產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布在全國31個省市，其中河北數(shù)量最多，為138家；山東和河南緊隨其后，分別擁有136家、131家；此外，四川、湖南、江蘇、廣東的省級產(chǎn)業(yè)園數(shù)量均在100家以上。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)擁有巨大的市場需求

1、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的產(chǎn)業(yè)配套

在當(dāng)前大力培育經(jīng)濟新動能、加快戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形勢下，新的業(yè)態(tài)、新的產(chǎn)業(yè)、新的模式不斷創(chuàng)新涌現(xiàn)，而這些新產(chǎn)業(yè)都需要地產(chǎn)的支撐服務(wù)，只是不再僅僅是那種住宅式、廠房式、店鋪式的地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)模式，而是要運用創(chuàng)新的業(yè)態(tài)發(fā)展模式。

2、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級需要新的建設(shè)服務(wù)

目前，無論是傳統(tǒng)的制造業(yè)，還是城市商業(yè)，都面臨著加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級的迫切性與必要性。而這種產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級必將增加從生產(chǎn)廠房、現(xiàn)代辦公設(shè)施、生活服務(wù)配套等新需求。這不僅是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機遇，也對地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提出了新的需求。

以上數(shù)據(jù)分析均來自前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》。

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