據(jù)最新消息，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，“2015年，按照計(jì)劃應(yīng)該完成“營(yíng)改增”的改革，也就是把生活服務(wù)業(yè)、金融業(yè)以及建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅全部改成增值稅，最難的是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)成征收增值稅。”

其實(shí) “營(yíng)改增”自2012年1月1號(hào)開(kāi)始試點(diǎn)至今，歷時(shí)近三年，范圍已經(jīng)覆蓋交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鐵路運(yùn)輸、郵政服務(wù)業(yè)、電信業(yè)等行業(yè)。并且從改革效果上來(lái)看，營(yíng)改增的意義是非常巨大的，目的也有區(qū)別于傳統(tǒng)的大規(guī)模減稅，更加有選擇性的減稅，結(jié)果是使得我國(guó)稅制更為合理。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2014年底，全國(guó)營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人共計(jì)410萬(wàn)戶，其中一般納稅人76萬(wàn)戶，小規(guī)模納稅人334萬(wàn)戶。全年有超過(guò)95%的試點(diǎn)納稅人因稅制轉(zhuǎn)換帶來(lái)稅負(fù)不同程度下降，減稅898億元；原增值稅納稅人因進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣增加，減稅1020億元。

不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)改增是增稅還是減稅？

目前房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅是5%，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅是3%。營(yíng)改增之后，目前市場(chǎng)呼聲最高的是這兩個(gè)行業(yè)的增值稅很有可能是11%。11%的增值稅稅率表面看比較高，但這是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的，而5%的營(yíng)業(yè)稅則是對(duì)全值繳稅。因此11%的稅率是否合理成為了公眾和企業(yè)的關(guān)注的話題。

然而據(jù)研究表明，改革后，如果建筑業(yè)的稅率為11%的水平的話，實(shí)際稅負(fù)相當(dāng)于2.5%的原營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)，因此稅負(fù)基本不會(huì)加重。若房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率也設(shè)為11%，同樣也會(huì)略微下降，初步估計(jì)為4.85%的原營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)。兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均表明，此項(xiàng)改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有壞處。

此外，據(jù)財(cái)稅專家估算，此項(xiàng)改革帶來(lái)的減稅規(guī)?；虺^(guò)8000億元，減稅利好將進(jìn)一步刺激投資。（這是一個(gè)粗略的估算，是根據(jù)2012年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)年鑒大體測(cè)算得出。）這更加堅(jiān)定了不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)改增改革的決心。

房地產(chǎn)業(yè)步入緩慢發(fā)展新常態(tài)

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2015-2020年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，從我國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)指數(shù)來(lái)看，與我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的政策走勢(shì)基本是一致的。2008年底-2010年底，走出了一波較為高漲的行情，主要是因?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)受到世界金融危機(jī)的影響，國(guó)家需要通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的投資來(lái)帶動(dòng)其他行業(yè)的投資，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，于是在財(cái)政、金融等政策上制定了更加符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策。但是2011年初開(kāi)始，鑒于高房?jī)r(jià)等因素，國(guó)家開(kāi)始出臺(tái)調(diào)整政策，于是我國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)開(kāi)始持續(xù)下滑，2011年下半年以來(lái)，長(zhǎng)期在100點(diǎn)以下，2012年底的國(guó)房景氣指數(shù)為95.71點(diǎn)。2013年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較2012年有所好轉(zhuǎn)，國(guó)房景氣指數(shù)較2012年底有所回升，總體上是在95以上。進(jìn)入2014年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走低，連續(xù)環(huán)比下降，國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)下降，到2014年12月，國(guó)房景氣指數(shù)下降到93.93，在94以下。

圖表1：2000-2014年底國(guó)房景氣指數(shù)（單位：點(diǎn)）

資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

從企業(yè)來(lái)看，據(jù)35家上市房企公布的2014年全年銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，35家企業(yè)銷售業(yè)績(jī)合計(jì)達(dá)到16286億元，相比2013年全年的13951億元上漲了16.7%，但是這些企業(yè)完成年度任務(wù)的情況并不理想。35家企業(yè)中，只有萬(wàn)科、恒大、綠城、碧桂園等14家完成了年度銷售任務(wù)。其他如華潤(rùn)置地、龍湖、旭輝、方興、雅居樂(lè)等21家企業(yè)均未能達(dá)標(biāo)。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)了十幾年的快速發(fā)展后，也進(jìn)入了增速的平穩(wěn)期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期、政策的完善期和品質(zhì)的提升期。

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅已深入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，進(jìn)入又一改革深水區(qū)。展望我國(guó)2015年?duì)I改增目標(biāo)，2015年?duì)I改增力爭(zhēng)擴(kuò)圍到建筑業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)、金融保險(xiǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，這些行業(yè)將增加800萬(wàn)戶試點(diǎn)納稅人，戶數(shù)是目前的兩倍。此舉更加全面推進(jìn)我國(guó)生產(chǎn)型增值稅向消費(fèi)型增值稅轉(zhuǎn)型的邁進(jìn)。

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