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一、養(yǎng)老住宅收益高

養(yǎng)老公寓除產品本身之外，物業(yè)管理和服務才是老年公寓項目最大的贏利點。在物業(yè)管理方面，由于老年社區(qū)的種種服務形勢有別于其他普通社區(qū)，因此，老年社區(qū)的物業(yè)服務費的收取標準采取相對高價位標準。其次，除了常規(guī)的物業(yè)服務，針對老年人的需求，社區(qū)服務也包括了日常的訂菜送菜服務、廚師服務、清潔衛(wèi)生服務、病人看護服務、家庭保姆服務、收費釣魚服務、收費娛樂服務、收費社區(qū)活動服務等。

據前瞻產業(yè)研究院《2015-2020年中國養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》了解，由于老年人的生理及心理特征，他們對社區(qū)的配套設施使用率大大高于普通住宅。以小區(qū)為例，普通住宅會所使用率為30%，老年公寓會所的使用率達到80%，據此推算，以居住人口為1000人，會所費用為1000元/人/年，可以看出，如果經營得當，養(yǎng)老公寓年收益為80萬元，大大高于普通住宅的30萬元。

養(yǎng)老住宅具有較好的盈利能力，如何選擇目標城市進行開發(fā)極其重要，前瞻通過以下分析篩選出最具投資價值的城市。

二、養(yǎng)老社區(qū)投資目標城市選擇

首先，從社會、經濟指標層面兩維度判斷擬進入城市是否適宜發(fā)展養(yǎng)老地產，分別選取“65歲及以上人口占總人口比重”和“人均可支配收入”，前者用于判斷城市是否進入老齡社會的標準，后者用于判斷城市人口購買力是否具備發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的標準。

具體來看，世界衛(wèi)生組織根據聯(lián)合國將“60歲以上人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%”作為判斷一個地區(qū)是否進入老齡社會的標準；國際標準為“人均可支配收入達到5000美元（約32000人民幣）以上”作為具備發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的條件。

第二，以核心城市為代表，對全國主要城市群進行分析研究：

圖表1：全國7個城市養(yǎng)老地產進入主要判斷參數

資料來源：前瞻產業(yè)研究院整理

根據各區(qū)域的人口老齡化程度和經濟狀況，可將全國主要城市群分為四類。

◆成熟區(qū)：老齡化程度高，經濟水平發(fā)達，目前階段可立即進入的成熟區(qū)域；

◆考察區(qū)：老齡化程度嚴重，經濟水平有待提高，具體項目應重點考察當地的經濟發(fā)展狀況和消費能力；

◆潛力區(qū)：經濟發(fā)展水平高，老齡化程度有限，具體項目應重點考察當地對養(yǎng)老地產的需求狀況；

◆暫不考慮區(qū)：經濟發(fā)展水平及老齡化程度均不高。

圖表2：養(yǎng)老地產城市進入判斷

資料來源：前瞻產業(yè)研究院整理

以上海、北京、西安為代表的華東地區(qū)、華北地區(qū)和西北地區(qū)城市群，因為其老齡化程度最嚴重，具有巨大的潛在市場，另外強大的消費力又提供了有力的消費支撐，為老年住宅的開發(fā)和良性發(fā)育提供了有利條件。

以沈陽、武漢、成都為代表的東北地區(qū)、華中地區(qū)和西南地區(qū)城市群，老齡化程度嚴重，具有巨大的潛在市場，但經濟發(fā)展狀況和消費力相對較差，該區(qū)域具體項目應重點考察當地經濟發(fā)展狀況和消費能力。

以廣州為代表的華南移民城市群，經濟發(fā)展水平高，消費力強，但人口老齡化程度相對較輕，該區(qū)域具體項目應重點考察當地對養(yǎng)老地產的需求狀況。