4月10日，證監(jiān)會(huì)與香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)管委員會(huì)發(fā)布聯(lián)合公告，批準(zhǔn)上海證券交易所、香港聯(lián)合交易所有限公司、中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司、香港中央結(jié)算有限公司開展滬港股票市場(chǎng)交易互聯(lián)互通機(jī)制試點(diǎn)（簡(jiǎn)稱“滬港通”）。滬港通政策將中長(zhǎng)期推動(dòng)上海的辦公樓需求，尤其是來自金融行業(yè)的需求，上海寫字樓租賃市場(chǎng)迎來利好。

上海市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率較高 租金水平上行壓力大

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2014-2020年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與投資決策分析報(bào)告》顯示，上海市虹橋商務(wù)區(qū)是上海市寫字樓的主要供應(yīng)來源，當(dāng)?shù)厮芄?yīng)給寫字樓市場(chǎng)的面積，相當(dāng)于過去十多年浦西寫字樓的全部供應(yīng)量。受虹橋地區(qū)巨大供應(yīng)量的沖擊，上海核心商務(wù)區(qū)寫字樓的出租普遍遇到壓力。2013年底，上海市優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)量為13.8萬平方米，2011-2012年，上海市的寫字樓供應(yīng)量巨大，導(dǎo)致現(xiàn)在上海市優(yōu)質(zhì)寫字樓出現(xiàn)了一定的供應(yīng)過剩。受此影響，2012年上海市優(yōu)質(zhì)寫字樓的空置率一度上升至8%，2013年雖然供應(yīng)量減少，空置率也下降至7.00%，但是空置水平也處于警戒水平之上。2013年第四季度，上海市優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金水平下降至250.5元/平方米/月。

2011-2013年上海市優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)量（單位：萬平方米）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

2011-2013年上海市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率（單位：%）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

2011-2013年上海市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金水平（單位：元/平方米/月）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

據(jù)媒體報(bào)道，事實(shí)上2014年一季度上海的寫字樓供應(yīng)曾面臨很大的去化壓力。該季度中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓的租金下降了2%-3%，報(bào)價(jià)范圍在10-12元/平方米/天。由于業(yè)主一般都會(huì)提供二至四個(gè)月的免租期，因此基于建筑面積的成交價(jià)大致在9元/平方米/天。而浦西的寫字樓空置率達(dá)到10%以上，2013年底只有1%-2%。據(jù)預(yù)計(jì)，2014年剩余三個(gè)季度全市預(yù)計(jì)有超過100萬平方米的甲級(jí)寫字樓入市，其中超過75%的供應(yīng)位于非核心商務(wù)區(qū)。上海優(yōu)質(zhì)寫字樓的供應(yīng)量增大及空置率的上升導(dǎo)致上海市寫字樓租金水平上行壓力巨大。

滬港通試點(diǎn)為上海市寫字樓需求帶來利好

前瞻商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告分析認(rèn)為，滬港通進(jìn)行試點(diǎn)，帶來了一系列利好政策，正在吸引一大批金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐上海，使得寫字樓的需求得到釋放。滬港通是中國(guó)金融制度改革的先兆，上海將成為全球金融中心，地位可能替代香港。這些利好政策將有助于推動(dòng)上海的寫字樓需求，尤其是金融服務(wù)業(yè)的需求。

雖然滬港通短期內(nèi)對(duì)上海市寫字樓的需求影響有限，但是長(zhǎng)期來看，金融機(jī)構(gòu)可能提前布局上海，搶占優(yōu)質(zhì)寫字樓資源。相關(guān)信息顯示，金融服務(wù)、能源等行業(yè)是推動(dòng)陸家嘴地區(qū)寫字樓需求量的主力軍。陸家嘴地區(qū)部分寫字樓最新成交價(jià)格已經(jīng)達(dá)到20元/平方米/天，也主要是金融服務(wù)業(yè)承租能力強(qiáng)。除此之外，大批來自長(zhǎng)三角的企業(yè)也在搶奪上海的寫字樓資源。業(yè)務(wù)范圍面向長(zhǎng)三角乃至全國(guó)的上海高端服務(wù)類企業(yè)、生產(chǎn)基地在長(zhǎng)三角，已進(jìn)入上海或計(jì)劃進(jìn)入上海的高端制造業(yè)，正在成為上海寫字樓租賃和購(gòu)買的主力。