萬科的出路在何方？

萬科，作為整個中國房地產(chǎn)的標(biāo)桿，蟬聯(lián)年度銷售總額冠軍多年。說萬科的出路在哪里，就像在說整個中國房地產(chǎn)的出路在哪里一樣。

年初，萬科的郁亮就帶隊分別拜訪阿里巴巴，騰訊，小米等電商巨頭，儼然是要拉開架勢研究電商了。同時又讓90后的自主創(chuàng)業(yè)者到萬科演講，對中國的未來購房者群體體現(xiàn)了前瞻性的關(guān)注。90后、網(wǎng)絡(luò)、電商，這其中的關(guān)聯(lián)性不言自明。在互聯(lián)網(wǎng)要將所有傳統(tǒng)行業(yè)革命的今天，萬科作為房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭，也順大流般開始了自我革命。

90后真的不會買房嗎？

但這個未來在多遠(yuǎn)之后，你我永遠(yuǎn)不知道。房地產(chǎn)行業(yè)和零售業(yè)及其他多種傳統(tǒng)行業(yè)最大的不同之一，就在于它的地域性。而且說90后都不會買房了其實是很偏頗的，雖然90后的創(chuàng)新意識與自我意識已經(jīng)和20年前的年輕人有了天差地別，但是中國家庭意識的影響和傳承是不可忽略的，對于家庭觀念的培養(yǎng)已經(jīng)深入骨髓，而家和房子，在中國人的觀念里也劃上了驚人的等號。

在整個國人的觀念沒有發(fā)生根本轉(zhuǎn)變之前，筆者相信如萬科一般保守的公司，是不會輕易做出變革性的決定的。畢竟他承擔(dān)不起任何一個決定所帶來的負(fù)面效果。而電商要讓整個中國房地產(chǎn)洗牌的事情，在未來三年內(nèi)很難發(fā)生，這與中國現(xiàn)行的政治體制和客戶群體是有著莫大關(guān)聯(lián)的。這一關(guān)聯(lián)只要簡單的拉出一張各省市外地人置業(yè)比例的清單就清楚了。所有購房者，和其購房的地域總會產(chǎn)生三緣關(guān)系的，簡而言之，打算在上海發(fā)展，定居的人，在北京買房的可能性有多大呢？所有的外地人購房的情況，都與該城市的外來人口是呈現(xiàn)正相關(guān)的。而電商的最大意義在于，實現(xiàn)了不同區(qū)域的商家和客戶的關(guān)聯(lián)，這種關(guān)聯(lián)，至少目前在房地產(chǎn)銷售上看來，顯得如此的可笑。

中國房屋的需求仍在增加

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2014-2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預(yù)測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》調(diào)查顯示，房地產(chǎn)市場的繁榮確實是政策改革的結(jié)果。房地產(chǎn)市場需求的快速增長是伴隨著中國住房制度改革的背景下進行的。房屋作為每個人的必須性需求，特別是隨著中國城鎮(zhèn)化的進展，城市房地產(chǎn)的巨大需求就被培育出來。需求的強勁促使價格的快速上漲，1998-2004年我國房地產(chǎn)價格按照23%-36%的速度快速增長。

2005年我國開始新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要目標(biāo)是抑制房價過快上漲，2010年就開始了所謂的史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。然而民眾對房價的預(yù)期始終是上漲的，不論從哪個方面看，民眾都不相信政府打擊房價的決心。在看漲的預(yù)期下，2005年和2010年兩次房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺是，市場依然樂觀。只有在政策持續(xù)了一兩年之后，市場的溫度才會有所下降。

圖表1：20世紀(jì)90年代以來調(diào)控與刺激政策下的中國房地產(chǎn)業(yè)市場形勢（單位：億元，%）

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

從上圖的價格增長速度線可以看出，2005-2012年房地產(chǎn)價格的增長速度并不比2004年以前的投資熱時的價格低，甚至要高于后者，房價一直在變漲。

由此可見，房屋作為大多數(shù)民眾的剛性需求，其受政策的影響較小。原因是這么多年房地產(chǎn)的新增供給有許多被投資客所購得，他們在推高價格的同時也擠壓了普通民眾的剛性需求。在剛性需求沒有被滿足的情形下，房地產(chǎn)調(diào)控政策難以對需求和價格形成實質(zhì)性影響。

目前，中國已經(jīng)開始推“二胎”政策，在中國人口基數(shù)不斷增加下，或?qū)⑦M一步推高中國房屋的剛性需求，加之中國五千年的傳統(tǒng)文化使得整個國人的觀念不可能在短時間內(nèi)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，故筆者認(rèn)為，說90后不會購房的論調(diào)是站不住腳的。